Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete - gesetzliche Merkmale

Die Mieterhöhung auf die ortsübliche Miete ist vom Vermieter zu begründen und immer ist die tatsächliche Größe der Wohnung maßgeblich: 
Mieterhöhung - die tatsächliche Wohnfläche ist Maßstab.

Ortsübliche Vergleichsmiete - Erläuterung der gesetzlichen Merkmale für Mieterhöhung

Die ortsübliche Vergleichsmiete, die der Vermieter für eine Wohnung verlangen kann, richtet sich nach fünf gesetzlich festgelegten Merkmalen. Es kann auch immer einvernehmlich eine Mieterhöhung vereinbart werden: 

§ 558 BGB:

• Die Art des Wohnraums,
  also z.B. ob es sich um ein Einfamilienhaus handelt, oder eine Etagenwohnung
• die Größe des Wohnraums,
  wobei nicht die gleiche Quadratmeterzahl verlangt wird, sondern es kommt meist auf die Einordnung in verschiedene Größenklassen an
• die Ausstattung des Wohnraums,
  also z.B. ob die Wohnung eine Sammelheizung hat, ein Bad, Parkettboden
• die Beschaffenheit,
  dazu gehört z.B. der Instandhaltungszustand, auch die energetische Qualität
• die Lage des Wohnraums,
  z.B. ob die Wohnung in der Innenstadt liegt oder im Außenbereich, in einem Wohngebiet oder neben einem Gewerbegebiet

Mieterhöhung ortsübliche Miete - Baualter des Hauses 

Das Gesetz nennt nicht ausdrücklich das Baualter der Wohnung, es ist aber anerkannt, dass dieses für die Vergleichbarkeit eine große Rolle spielen kann.

Man versucht das dann über die "Art des Wohnraums" oder auch die "Ausstattung" oder "Beschaffenheit" zu erfassen:
Ortsübliche Vergleichsmiete - Baualter des Hauses

Ortsübliche Vergleichsmiete, Mieterhöhung - Wohnungen werden über Merkmale vergleichbar

Sind Wohnungen nach diesen Kriterien vergleichbar, können die gezahlten Mieten für solche Wohnungen zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden.

Die angegebenen Merkmale sind sowohl für die Einordnung

• in einen Mietspiegel wichtig,
• als auch für die Angabe von Vergleichswohnungen
• und auch für ein Sachverständigengutachten.

(Auch bei einer anerkannten Mietdatenbank, was äußerst selten ist.
Was nicht geht: Mieterhöhung auf Grund von Mietspiegel in Immobilienportalen)