Gesetz verpflichtet Vermieter zu Baumaßnahme - Modernisierung?

Das Gesetz kann den Vermieter zu Baumaßnahmen verpflichten. Solche Maßnahmen gelten dann häufig als Modernisierung.

Modernisierungspflicht durch Gesetz  - Verbesserung der Wohnung oder des Hauses

Als Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB gelten grundsätzlich Baumaßnahmen, die zu einer Verbesserung des Hauses oder der Wohnung führen.

• Z.B. kann der Vermieter durch das Gesetz direkt oder eine entsprechende Anordnung der Behörde verpflichtet werden, Energieeinsparungsmaßnahme durchzuführen.

Nicht dazu gehören reine Instandsetzungsmaßnahmen, die behördlich angeordnet werden, z.B. weil Schäden oder Defekte eingetreten sind, die bei ordentlicher Bewirtschaftung des Gebäudes hätten beseitigt werden müssen,

• z.B. wird der Vermieter behördlich aufgefordert für die Verkehrssicherheit zu sorgen, Reparaturmaßnahmen gegen herabfallende Fassadenteile durchzuführen.
• Würde im Zuge dieser Instandsetzung eine Wärmedämmung der Fassade vorgenommen, so wäre das eine Modernisierung - aber für die sowieso fällige Instandsetzung ist keine Modernisierungsmieterhöhung möglich, entsprechende Kostenanteile müssen abgezogen werden.
  Mieterhöhung Modernisierung - Kosten für Instandhaltung, Reparaturen 

Gesetzliche oder behördliche Verpflichtung des Vermieters für Baumaßnahmen

Baumaßnahmen können gegenüber dem Eigentümer / Vermieter von Häusern durch Gesetze, Verordnungen oder kommunale Satzungen oder Bescheide angeordnet werden.

Sie sind dann, wie das Gesetz in § 555b Ziffer 6 BGB formuliert, "nicht vom Vermieter zu vertreten", d.h. es sind Bauarbeiten, die der Vermieter nicht aus Eigeninitiative durchführen lässt, sondern die er durchführen muss.

Beispiele für Baumaßnahmen, die der Vermieter durchführen muss, sind eine Modernisierung

Zu diesen Baumaßnahmen zählen Anpassungen der Heizungsanlage an geänderte Immissionswerte oder weitere energetische Maßnahmen aufgrund gesetzlicher Vorgaben.

Weitere Beispiele sind 

• die Installation von Thermostatventilen,
• die Installation von Rauchwarnmeldern,
• die Installation von Heizkostenverteilern, Wärmezählern.

Baumaßnahmen sind behördlich, gesetzlich angeordnet - Mieterhöhung wegen Modernisierung

Ob solche baulichen Maßnahmen zu einer Wertverbesserung führen oder Energie oder Wasser einsparen, spielt keine Rolle.

Weil sie gesetzlich zu den Modernisierungen gezählt werden, gelten die üblichen Regeln.

Der Mieter muss sie also normalerweise dulden, und die daraus folgende Mieterhöhung zahlen.

• Härtegründe können gegen solche Maßnahmen praktisch nicht angeführt werden,
  weder gegen die Duldungspflicht noch gegen die zu erwartende Mieterhöhung.
• Härtegründe müssten jedenfalls innerhalb kurzer Frist dem Vermieter mitgeteilt werden:
  Härtegründe dem Vermieter mitteilen