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Mieterhöhung nach einer Modernisierung

Zunächst sollten Sie prüfen, ob in Ihrem Mietvertrag oder in späteren Vereinbarungen eine Regelung vorgesehen ist, die die Mieterhöhung bei Modernisierung begrenzt

Auch durch öffentliche Förderung der Modernisierungsmaßnahmen kann solch eine Begrenzung eintreten. 

  • Die Rechtsprechung lehnt es überwiegend ab, zu prüfen, ob die Modernisierungsmaßnahmen wirtschaftlich sinnvoll sind, insbesondere, ob Mieter, die diese durch eine Erhöhung bezahlen muss, auch einen dem entsprechenden Vorteil davon hat.

Zustimmungsverlangen des Vermieters zu einer Mieterhöhung nach Modernisierung

Der Vermieter kann die Zustimmung der Mietpartei zu einer Mieterhöhung verlangen, und zwar die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem durch die Modernisierung erreichten neuen Standard: 

Wenn die ortsübliche Miete höher ist als die bisher gezahlte Miete, dann kann dies zu einer Mieterhöhung führen.

  • Erteilt die Mietpartei die Zustimmung, dann wird damit die Miethöhevereinbarung zum gesetzlich festgelegten Zeitpunkt verändert. Wird die Zustimmung verweigert, kann der Vermieter nur durch eine Zustimmungsklage zur Erhöhung kommen.

Modernisierung - einseitige Mieterhöhungserklärung des Vermieters

Der Vermieter kann aber auch durch einseitige Mieterhöhungserklärung die Modernisierungskosten auf die Miete umlegen. 

  • Dabei müssen die Modernisierungskosten detailliert angegeben sein. 
  • Instandsetzungskosten müssen herausgerechnet werden.
  • Von den echten Modernisierungskosten darf der Vermieter die Umlage berechnen als Mieterhöhungsbetrag, um den dann die Miete dauerhaft erhöht ist.
  • Die Mieterhöhung durch Kostenumlage wirkt ohne Zustimmung des Mieters. 
  • Diese einseitige Mieterhöhung muss - im Zweifel unter Vorbehalt - bezahlt werden, bis sie von einem Gericht geprüft und ggf. für unwirksam bzw. in Teilen für unwirksam erklärt wird.

Vereinfachtes Verfahren: Pauschaler Abzug von Instandsetzungskosten


Wenn der Vermieter in der Ankündigung darauf hingewiesen hat, dass er das Vereinfachte Verfahren in Anspruch nimmt, ist ein pauschaler Abzug von 30 % Instandsetzungskosten vorzunehmen.
Modernisierung nach dem Vereinfachten Verfahren

Hinweis

Es kommt vor, dass ein Vermieter beide Erhöhungsmöglichkeiten, Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete und eine Modernisierungsmieterhöhung, in Anspruch nimmt. Das ist nicht völlig ausgeschlossen.

Drittmittelabzug bei der Modernisierungsmieterhöhung

Ist die Modernisierung mit Finanzierung des Mieters (Mietpartei) oder aus öffentlichen Kassen (Zuschüsse) finanziert worden, dann muss der Vermieter diese Drittmittel nach festgelegten Schlüsseln von der zu verlangenden Miete abziehen. Umstritten ist, ob Drittmittel immer abgezogen werden müssen.

Wann wird die Miete nach einer Modernisierung erhöht?

Auch die einseitige Mieterhöhungserklärung führt — wenn sie wirksam ist und die Parteien nichts anderes vereinbaren — zu einer Mieterhöhung in dem vom Gesetz festgelegten Zeitpunkt.

Hinweis

Egal, auf welche Weise der Vermieter nach einer Modernisierung die Miete erhöht: Der Mieter hat immer ein besonderes Kündigungsrecht.



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