Betriebskosten - Umlage nach Miteigentumsanteilen - Berechnung

In Betriebskostenabrechnungen für Mietwohnungen findet sich oft der Miteigentumsanteil als Umlageschlüssel für die Verteilung der Betriebskosten auf die Mieter. Wie erfolgt die Berechnung bzw. Umrechnung der Miteigentumsanteile?

Umlage Betriebskosten nach Tausendstel Miteigentumsanteilen in Betriebskostenabrechnung

Mieter fragen sich oft, wie die Berechnung der Tausendstel Miteigentumsanteile (MEA) als Abrechnungsgrundlage für die eigene Betriebskostenabrechnung nachvollziehbar ist.

Betriebskostenabrechnung Mietwohnung - Betriebskostenumlage nach Miteigentumsanteilen

Bei vermieteten Eigentumswohnungen setzen viele Vermieter bzw. eine mit der Betriebskostenabrechnung beauftragte Hausverwaltung die Miteigentumsanteile des Wohnungseigentümers als Umlageschlüssel mit Tausendstel-Anteilen für die Ermittlung der vom Mieter zu zahlenden kalten Betriebskosten in die Abrechnung ein.

Grundlage ist der § 556a BGB.

Die Umlage der Betriebskosten nach Miteigentumsanteilen musste bisher im Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter ausdrücklich vereinbart sein.

• Ab 01.12.2020 ist die Umlage von Betriebskosten nach Miteigentumsanteilen für Vermieter einfacher.
  Vermieter können nun die Betriebskosten für den vom Mieter zu zahlenden Anteil entsprechend dem Umlageschlüssel "Miteigentumsanteil" berechnen, auch wenn dies nicht ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist.

• Ist der Miteigentumsanteil sehr viel höher als der Wohnflächenanteil, dann müssen die Kosten nach der Wohnfläche umgelegt werden.
  Wohnfläche überprüfen

• Ist im Mietvertrag ausdrücklich ein anderer Umlageschlüssel - also beispielsweise nach der Wohnfläche - vereinbart, dann gilt das weiterhin.

Vermieter übernimmt die Abrechnung der Hausverwaltung für die Betriebskostenabrechnung

Es dürfen nur umlagefähige Kosten in der Betriebskostenabrechnung vom Vermieter berücksichtigt werden.

• Die Abrechnung der Bewirtschaftungskosten einer Hausverwaltung gegenüber den einzelnen Eigentümern enthalten aber z.B. in der Regel Kosten des Gemeinschaftseigentums - solche Kosten sind immer Kosten des Eigentümers bzw. der Eigentümergemeinschaft, z.B. die Neuanlage eines Gartens.

Weiterhin werden auch von der Hausverwaltung abgerechnet:

- z.B.: Verwaltungskosten (Kosten des Hausverwalters, auch Kosten des Verwaltungsbeirats), - Instandhaltungskosten (auch die Instandhaltungsrücklage),
- Kontoführungsgebühren (z.B. für das Gemeinschaftskonto).

• Ein Eigentümer kann daher nicht einfach die Abrechnung der Hausverwaltung, die nach Miteigentumsanteilen abrechnet, als Betriebskostenabrechnung den Mietern weiterberechnen, sondern muss die Fläche prüfen und von ihm zu tragende Kosten des Gemeinschaftseigentums bzw. persönliche Kosten (z.B. für Instandhaltung der Wohnung) herausrechnen.

Umlageschlüssel nach Tausendstel in der Betriebskostenabrechnung – Berechnung

Dafür muss die gesamte Wohnfläche des Hauses festgestellt werden, die für die Betriebskostenumlage für die einzelnen Wohnungen herangezogen wird.

• Die gesamte Wohnfläche in Quadratmetern eines Hauses ist in der Betriebskostenabrechnung den Mietern mitzuteilen.
• Erst durch diese Angabe (und ggf. mit Kenntnis der anderen Wohnungsgrößen) wird eine Umlageberechnung nach Tausendstel-Anteilen für die eigene gemietete Wohnung überprüfbar.

Betriebskostenabrechnung - Berechnen der Tausendstel-Anteile als Abrechnungsgrundlage

Wer eine solche Abrechnung überprüfen will, muss wie folgt rechnen:

Die gesamte Wohnfläche des Hauses ist zu ermitteln: Dafür werden die einzelnen Flächen der Wohnungen addiert.

In der Regel ist die gesamte Wohnfläche in der Betriebskostenabrechnung ersichtlich.
Die gesamte Wohnfläche ist die Grundlage für die Berechnung der Tausendstel-Anteile für
1 Quadratmeter Wohnfläche.

Ein vermietetes Haus hat folgende Wohnflächen in den einzelnen Wohnungen:

Wohnung A

 78,50 m²

Wohnung B

 80,00 m²

Wohnung C

 140,00 m²

Wohnung D

 141,50 m²

Wohnung E

 60,00 m²

Summe:

500,00 m²

In diesem Beispiel ergeben die einzelnen Wohnflächen zusammen 500 Quadratmeter Wohnfläche.

• 500 Quadratmeter entsprechen dann 1.000 Tausendstel

Überprüfung des Tausendstel-Anteils eines Quadratmeters für Nebenkostenabrechnung

Die im Beispiel zu Grunde gelegte gesamte Wohnfläche beträgt 500 m².

• Tausendstel für 1 m² Wohnfläche = 1000 geteilt durch 500 m² ergibt 2,000 Tausendstel je m²

Miteigentumsanteile in Betriebskostenabrechnung - Berechnung Zehntausendstel Anteil

Auch die Umlage von Betriebskosten mit Zehntausendsteln kommt vor. Die Berechnung des Zenhntausendstel-Anteils erfolgt dann ebenfalls gemäß dem Beispiel.

• Zehntausendstel für 1 m² Wohnfläche = 10000 geteilt durch 500m² ergibt  20,000 Zehntausendstel.

Betriebskosten - Berechnen des Anteils in Tausendstel je Wohnung für Miteigentumsanteile

Die Wohnflächen der Wohnungen werden mit dem errechneten Tausendstel-Anteil (bzw. Zehntausendstel-Anteil) multipliziert:

Wohnung A

78,50 m² x 2,000 ergibt 157
Die Wohnung hat 157/1.000 Anteil an der Wohnfläche

Wohnung B

80,00 m² x 2,000 ergibt 160
Die Wohnung hat 160/1.000 Anteil an der Wohnfläche

Wohnung C

140,00 m² x 2,000 ergibt 280
Die Wohnung hat 280/1.000 Anteil an der Wohnfläche

Wohnung D

141,50 m² x 2,000 ergibt 283
Die Wohnung hat 283/1.000 Anteil an der Wohnfläche

Wohnung E

60,00 m² x 2,000 ergibt 120
Die Wohnung hat 120/1.000 Anteil an der Wohnfläche

• In der Addition ergeben sich aus den einzelnen Tausendstel-Anteilen in der Summe 1.000 Tausendstel.

Berechnung der Umlage einer Betriebskostenposition nach Tausendstel Miteigentumsanteilen

Mieter können die Berechnung der einzelnen Kostenpositionen der Betriebskostenabrechnung wie folgt nachvollziehen, bzw. prüfen:

Position Gebäudeversicherung:

Kostenanteil für Wohnung A

Gesamtkosten der Wohnanlage bzw. des Hauses: 900 Euro

Miteigentumsanteil Wohnung A: 157 Tausendstel als Umlageschlüssel

Berechnung des Kostenanteils: 900 mal 157 geteilt durch 1000 ergibt 141,30 Euro