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Problem der Zeitabgrenzung bei Betriebskostenabrechnungen

Wenn Kosten des Vermieters auf Mietparteien umgelegt werden sollen, stellt sich manchmal bei Betriebskostenabrechnungen ein Problem der Zeitabgrenzung:

Nach dem Gesetz ist jährlich abzurechnen, das heißt die in einem Jahreszeitraum gezahlten Vorschüsse sind den in demselben Jahreszeitraum angefallenen Kosten gegenüber zu stellen. Dabei kann das Abrechnungsjahr (die Abrechnungsperiode) entweder vom 1.1. bis zum 31.12. eines Jahres gehen, kann aber auch nach dem Vertrag ein anderer Jahreszeitraum sein.

Es kann von erheblicher Bedeutung sein, ob eine Kostenposition in die gerade abzurechnende Abrechnungsperiode fällt, oder die davor oder danach liegende Periode betrifft.

Betriebskostenabrechnung - Abgrenzung nach Abflussprinzip oder Leistungsprinzip?

Es gibt zwei unterschiedliche Grundansätze:

  • Abflussprinzip: Es wird darauf abgestellt, wann der Vermieter selbst die entsprechende Zahlung geleistet hat (die Zahlung "abgeflossen" ist). Fällt die Zahlung in die Abrechnungsperiode, dann wird sie berücksichtigt.
  • Leistungsprinzip: Es wird als maßgeblich angesehen, ob die Leistung, um deren Kosten es geht, innerhalb der Abrechnungsperiode erbracht worden ist.

Der Bundesgerichtshof lässt beide Methoden zu, und beanstandet auch nicht, wenn innerhalb einer Abrechnung teils nach dem Abflussprinzip, teils nach dem Leistungsprinzip abgerechnet wird. Beide Methoden können aber zu Ungerechtigkeiten führen.

Probleme bei der Zeitabgrenzung von Betriebskostenabrechnungen

Ist eine Mietpartei mehrere aufeinander folgende Perioden in der Wohnung, dann mag man sich vielleicht mit dieser Abgrenzung nicht näher beschäftigen: Was der Mietpartei in der einen Abrechnungsperiode zuviel (weil eigentlich außerhalb der Periode gelegen) in Rechnung gestellt wird, müsste in der davor oder danach liegenden Abrechnungsperiode entsprechend geringer ausfallen. Mancher Mieter stößt sich daran, dass er dem Vermieter einen Kredit geben soll. Ob sich Streit darum lohnt, ist allerdings sehr fraglich.

Wichtig wird die korrekte Zeitabgrenzung dann,

  • wenn vom Vermieter der Abrechnungszeitraum verändert wird oder die Verwaltung oder gar der Eigentümer wechselt (die Abrechnungsmethode kann unterschiedlich sein) aber auch dann,
  • wenn auf eine Mietpartei nur die Kosten für einen Teil des Abrechnungszeitraums umgelegt werden können, z.B. wenn während der Abrechnungsperiode wesentliche Änderungen eintreten, z.B. durch Modernisierungsarbeiten oder eine Mietpartei mitten in der Abrechnungsperiode ein- oder auszieht,

Es ist einsichtig, dass eine Mietpartei nicht für Kosten aufkommen will, wenn sie die Leistung nicht nutzen konnte. Allerdings neigt die Rechtsprechung in solchen Fragen gern zur Pauschalierung.


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