Indexmieterhöhung für Wohnung wegen Indexänderung prüfen

Führt der Vermieter für eine Wohnung eine Indexmieterhöhung durch, wegen der Änderung des Verbraucherpreisindexes, dann sollten Mieter prüfen, ob die Indexmieterhöhung richtig berechnet bzw. überhaupt berechtigt ist.

Indexmieterhöhung - Indexmiete für Wohnung muss schriftlich vereinbart sein

Voraussetzung für eine Indexmieterhöhung für eine Wohnung ist, dass zwischen Mieter und Vermieter entsprechend den gesetzlichen Voraussetzungen eine Indexmiete vereinbart ist.

Mieter und Vermieter müssen schriftlich (§ 126 BGB) die Vereinbarung über eine Indexmiete abschließen.

Eine formularvertragliche Vereinbarung ist zulässig.

• Hier finden Sie auch ein Beispiel für eine Indexmietvereinbarung:
  ​​​​​​​Vereinbarung einer Indexmiete im Mietvertrag für die Mietwohnung.

Die Vereinbarung einer Indexmiete muss nicht zu Beginn des Mietvertrags getroffen werden, dies kann auch während eines laufenden Mietverhältnisses geschehen.
Änderung des Mietvertrags jederzeit möglich.

Indexmietvertrag - Grundlage ist der Lebenshaltungskostenindex des statistischen Bundesamts

In manchen Mietverträgen ist auch von einer Wertsicherungsklausel die Rede - dies ist nichts anderes als eine Indexmiete. Die Indexmiete ist an die Entwicklung des Lebenshaltungskostenindex, Verbrauchspreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts gekoppelt. 

• Wäre im Mietvertrag ein anderer Index vereinbart, so wäre die Vereinbarung unwirksam.
• Die gesetzliche Regelung für die Indexmiete findet sich im § 557 b BGB.

Indexmiete - Angaben des Vermieters für die Erhöhung der Indexmiete für die Wohnung

Eine Mieterhöhung aufgrund einer wirksamen Indexmietvereinbarung muss Angaben zur Indexveränderung und weitere Angaben enthalten.

Es ist ausreichend, wenn ein Vermieter in der Mieterhöhung

• den Indexstand seit der letzten Erhöhung (bzw. den Indexstand zu Beginn des Mietverhältnisses),
• den aktuellen Index,
• den Betrag, um den sich die Miete erhöht,
• die künftige Kaltmiete

angibt, so der Bundesgerichtshof - diese Angaben reichen dann aus, damit Mieter die geforderte Mieterhöhung rechnerisch und inhaltlich nachprüfen können.

Indexmiete - welchen Monatswert des Verbraucherpreisindex muss der Vermieter ansetzen?

Für die Berechnung der Mietanpassung ist allein der zum Zeitpunkt der Erhöhungserklärung geltende neue Indexwert maßgeblich. Dieser Wert kann aus der aktuellen Tabelle des Statistischen Bundesamts ermittelt werden.
Verbraucherpreisindex - Tabellen Verbraucherpreise.

Maßgeblich ist der aktuelle Wert aus der Spalte: Verbraucherpreisindex insgesamt.

• Falls zum Zeitpunkt des Mietanpassungsschreibens noch kein aktueller Monatswert vom Bundes­amt für Statistik veröffentlicht ist:
  Im Schreiben kann der Indexwert des Vormonats, oder auch der Wert des Vorvormonats die rechnerische Bezugsgröße für die Mietanpassung sein.

Mieterhöhung Indexmiete - Mitteilung des Rechenwegs und prozentuale Veränderung

Damit eine Indexmieterhöhung wirksam ist, muss der Vermieter nicht angeben, welche prozentuale Veränderung sich aus den mitgeteilten Indexwerten ergibt - der Vermieter muss auch nicht den Rechenweg erläutern.

Indexmietvertrag - Formel für Berechnung der Indexsteigerung bzw. Indexsenkung

Berechnungsformel für die Indexänderung:

Neuer Index geteilt durch alter Index × 100 – 100 = prozentuale Indexsteigerung

Die Veränderung der Miete muss genau der prozentualen Veränderung des Lebenshaltungskostenindex entsprechen.

Indexmieterhöhung frühestens nach 12 Monaten seit der letzten Mieterhöhung

• Die letzte Indexmieterhöhung muss mindestens zwölf Monate zurückliegen.
• Vermieter sind nicht verpflichtet, nach 12 Monaten die Miete anzupassen - eine Mietanpassung kann durchaus auch nach deutlich mehr Monaten oder sogar erst nach ein paar Jahren vom Vermieter vorgenommen werden.

Indexmiete - ab wann müssen Mieter eine Indexmieterhöhung zahlen?

Führt der Vermieter eine Mieterhöhung wegen einer Indexveränderung durch, dann ist die Mieterhöhung nicht sofort zu zahlen: 
Lebenshaltungskostenindex - Indexmiete, Zeitpunkt der Mieterhöhung. 

Mietanpassung Indexmietvertrag - Lebenshaltungskostenindex auf neues Basisjahr umgestellt

Der Verbraucherpreisindex wird alle fünf Jahre überarbeitet und auf ein neues Basisjahr umgestellt. Die Festlegung eines ursprünglichen Basisjahres im Mietvertrag ist für die spätere Berechnung der Mietänderung unerheblich.

• Nach der Umstellung auf ein neues Basisjahr lassen sich die dann geltenden aktuellen Werte aus der amtlichen Statistik für die Berechnung einfach entnehmen.
  Die Berechnung der Indexanpassung erfolgt weiterhin gemäß der Formel: 
  Neuer Index geteilt durch alter Index × 100 – 100 = prozentuale Indexsteigerung (bzw. Indexsenkung)

Indexmietvertrag - für eine Indexmieterhöhung gilt die Kappungsgrenze nicht

Bei einem Indexmietvertrag ist die Kappungsgrenze nicht anwendbar. Die Miete kann daher innerhalb von drei Jahren um mehr um mehr als 20 Prozent steigen, bzw. (in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt) die niedrigere Kappungsgrenze von 15 Prozent innerhalb von 3 Jahren überschreiten.

Gilt für einen Indexmietvertrag der Wohnung die Mietpreisbremse? 

Die Mietpreisbremse hat nur für die Ausgangsmiete der Wohnung Bedeutung, also beim Abschluss eines neuen Mietvertrags.

Die vereinbarte Ausgangsmiete kann gemäß der Mietpreisbremse überprüft werden, wenn die Wohnung in einem Gebiet liegt, wo die Mietpreisbremse gilt. Ist die Miete zu hoch, so besteht der Anspruch, dass diese gesenkt wird.
Mietpreisbremse, Miethöhe für Wohnungen, Ausnahmen im Gesetz.

• Kommt es dann in der Folgezeit zu Indexmieterhöhungen, so ist die Mietpreisbremse auf die weiteren Mieterhöhungen nicht anwendbar.

Kündigung des Indexmietvertrages für die Wohnung als Mieter

‌Ein unbefristeter Indexmietvertrag kann mit der ordentlichen Kündigungsfrist, ohne Angabe von Gründen, vom Mieter gekündigt werden.  

Es besteht kein Sonderkündigungsrecht im Fall einer Indexmieterhöhung.

• Bei einem befristeten Indexmietvertrag ist immer zu prüfen, ob die Befristung rechtmäßig ist, denn Vermieter dürfen Mietverträge nicht einfach befristen, es muss ein gesetzlich zugelassener Grund bestehen. 
  Zeitmietvertrag, befristeter Mietvertrag - Voraussetzung für Befristung. 

Zweifel an der Indexmieterhöhung, an der Indexvereinbarung - Zahlung unter Vorbehalt?

Besteht die Meinung, dass die Indexmietvereinbarung falsch ist, oder ist die Mieterhöhung vielleicht falsch berechnet, dann sollte eine fachkundige Beratung in Anspruch genommen werden.

Bei einer nicht richtig berechneten Erhöhung:
Es ist gut, dann die geforderte neue Miete erst einmal unter Vorbehalt zu zahlen. 

Wird unberechtigt die Mieterhöhung nicht bezahlt, so führt dies zu Mietrückständen.

Der Vermieter kann ohne vorherige Mahnung wegen Mietrückständen eine fristgemäße Kündigung oder sogar eine fristlose Kündigung schicken: 
Mietschulden - Fristlose und fristgemäße Kündigung durch Vermieter.

Indexmiete für Wohnung - können Vermieter weitere Mieterhöhungen vornehmen?

Die übliche Mieterhöhung in Richtung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist nicht möglich, wenn eine Indexmiete vereinbar ist.

Es bestehen aber bei einem Indexmietvertrag Ausnahmen für mögliche weitere Mieterhöhungen:
- Die Anpassung einer Betriebskostenvorauszahlung oder einer Betriebskostenpauschale ist möglich.
- Eine behördlich angeordnete Modernisierung und eine daraus folgende Mieterhöhung auf Grund der für Vermieter verpflichtenden Modernisierung ist ebenfalls möglich:
Indexmietvertrag - ist bei einer Indexmiete eine weitere Mieterhöhung möglich? 

Indexmietvertrag, Inflation - Abschluss eines Indexmietvertrages muss genau überlegt werden

Viele Jahre waren bei Indexmietverträgen nur geringe Mieterhöhungen auf Grund geringer Erhöhungen des Lebenshaltungskostenindex zu verzeichnen, so dass hohe Mietsteigerungen (bei regelmäßiger Anpassung der Indexmiete) in der Regel nicht erreicht wurden.

• Eine anhaltende Inflation führt allerdings zu deutlichen Erhöhungen des Lebenshaltungskostenindex und dies hat im Ergebnis hohe Mieterhöhungen zur Folge.
• Indexmieten sind an die Entwicklung des Preisindex für die allgemeinen Lebenshaltungskosten gekoppelt.
• Gerade in Zeiten stark steigender Lebenshaltungskosten und einer damit verbundenen hohen Inflation, kann dies zu solchen Mietkosten führen, die dann nicht mehr tragbar sind.