Indexmieterhöhung wegen einer Indexänderung richtig oder falsch?

Voraussetzung für eine Mieterhöhung bei einem Indexmietvertrag ist, dass zwischen Mieter und Vermieter entsprechend der gesetzlichen Voraussetzungen eine Indexmiete vereinbart ist. Und es sollte geprüft werden, ob eine Mieterhöhung wegen der Änderung des Verbraucherpreisindexes richtig oder falsch ist.

Indexmiete für Wohnung muss schriftlich vereinbart sein

Mieter und Vermieter müssen schriftlich (§ 126 BGB) die Vereinbarung über eine Indexmiete abschließen. Dies muss nicht zu Beginn des Mietvertrags sein, es kann auch während eines laufenden Mietverhältnisses geschehen.

Eine formularvertragliche Vereinbarung ist zulässig.
Vereinbarung einer Indexmiete im Mietvertrag für die Mietwohnung 

Indexmietvertrag - Grundlage ist der Lebenshaltungskostenindex des statistischen Bundesamts

In manchen Mietverträgen ist auch von einer Wertsicherungsklausel die Rede - dies ist nichts anderes als eine Indexmiete. Die Indexmiete ist an die Entwicklung des Lebenshaltungskostenindex, Verbrauchspreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts gekoppelt. 

• Wäre im Mietvertrag ein anderer Index vereinbart, so wäre die Vereinbarung unwirksam.
• Die gesetzliche Regelung für die Indexmiete findet sich im § 557 b BGB.

Indexmiete - Angaben des Vermieters für die Erhöhung der Indexmiete für die Wohnung

Eine Mieterhöhung aufgrund einer wirksamen Indexmietvereinbarung muss Angaben zur Indexveränderung und weitere Angaben enthalten.

Es ist ausreichend, wenn ein Vermieter in der Mieterhöhung

• den Indexstand seit der letzten Erhöhung (bzw. den Indexstand zu Beginn des Mietverhältnisses),
• den aktuellen Index,
• den Betrag, um den sich die Miete erhöht,
• die künftige Kaltmiete

angibt, so der Bundesgerichtshof.

Diese Angaben reichen aus, damit Mieter die geforderte Mieterhöhung rechnerisch und inhaltlich nachprüfen können.

Mieterhöhung Indexmiete - Mitteilung des Rechenwegs und prozentuale Veränderung

Eine wirksame Mieterhöhung gemäß Indexänderung muss nicht beinhalten, dass der Vermieter angibt, welche prozentuale Veränderung sich aus den mitgeteilten Indexwerten ergibt - der Vermieter muss auch nicht den Rechenweg erläutern.

Indexmietvertrag - Formel für Berechnung der Indexsteigerung bzw. Indexsenkung

Berechnungsformel:

Neuer Index geteilt durch alter Index × 100 – 100 = prozentuale Indexsteigerung

Indexmieterhöhung frühestens nach 12 Monaten seit der letzten Mieterhöhung möglich

• Die letzte Indexmieterhöhung muss mindestens zwölf Monate zurückliegen.
• Vermieter sind nicht verpflichtet, nach 12 Monaten die Miete anzupassen - eine Mietanpassung kann durchaus auch nach deutlich mehr Monaten oder sogar erst nach ein paar Jahren vom Vermieter vorgenommen werden.

Mieterhöhung wegen Änderung des Lebenshaltungskostenindex - Zeitpunkt der Mieterhöhung

Sie haben eine Mieterhöhung wegen einer Indexveränderung erhalten und wollen wissen, wann die Erhöhung eintritt:
Lebenshaltungskostenindex - Indexmiete, Zeitpunkt der Mieterhöhung 

Mietanpassung Indexmietvertrag - Lebenshaltungskostenindex auf neues Basisjahr umgestellt

Der Verbraucherpreisindex wird alle fünf Jahre überarbeitet und auf ein neues Basisjahr umgestellt. Die Festlegung eines ursprünglichen Basisjahres im Mietvertrag ist für die spätere Berechnung der Mietänderung unerheblich.

• Für eine Mietanpassung ist allein der zum Zeitpunkt der Erhöhungserklärung geltende Indexwert maßgeblich.
  ​​​​​​​Daher kann im Schreiben der Indexwert des Vormonats, oder falls zum Zeitpunkt des Mietanpassungsschreibens (noch) kein aktuellerer Wert vom Bundes­amt für Statistik veröffentlicht ist, auch der Wert des Vorvormonats die rechnerische Bezugsgröße für die Mietanpassung sein.
• Nach der Umstellung auf ein neues Basisjahr lassen sich die dann geltenden aktuellen Werte aus der amtlichen Statistik für die Berechnung einfach entnehmen.
  Die Berechnung der Indexanpassung erfolgt weiterhin gemäß der Formel: 
  Neuer Index geteilt durch alter Index × 100 – 100 = prozentuale Indexsteigerung (bzw. Indexsenkung)

Indexmietvertrag - für eine Indexmieterhöhung gilt die Kappungsgrenze nicht

Bei einem Indexmietvertrag ist die Kappungsgrenze nicht anwendbar. Die Miete kann daher um mehr als 15 Prozent (in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt) bzw. auch um mehr als 20 Prozent innerhalb von 3 Jahren steigen.

Indexmietvertrag und Mietpreisbremse 

Die Mietpreisbremse hat nur für die Ausgangsmiete, also beim Abschluss eines neuen Mietvertrags, Bedeutung.

Die vereinbarte Ausgangsmiete kann gemäß der Mietpreisbremse überprüft werden, wenn die Wohnung in einem Gebiet liegt, wo die Mietpreisbremse gilt. Ist die Miete zu hoch, so besteht der Anspruch, dass diese gesenkt wird.
Mietpreisbremse, Miethöhe für Wohnungen, Ausnahmen im Gesetz 

• Kommt es dann in der Folgezeit zu Indexmieterhöhungen, so ist die Mietpreisbremse auf die weiteren Mieterhöhungen nicht anwendbar.

Kündigung des Indexmietvertrages für die Wohnung

‌Ein unbefristeter Indexmietvertrag kann mit der ordentlichen Kündigungsfrist, ohne Angabe von Gründen, vom Mieter gekündigt werden.  

Es besteht kein Sonderkündigungsrecht im Fall einer Indexmieterhöhung.

• Bei einem befristeten Indexmietvertrag ist immer zu prüfen, ob die Befristung rechtmäßig ist, denn Vermieter dürfen Mietverträge nicht einfach befristen, es muss ein gesetzlich zugelassener Grund bestehen. 
  Zeitmietvertrag, befristeter Mietvertrag - Voraussetzung für Befristung 

Zweifel an der Indexmieterhöhung, an der Indexvereinbarung - Zahlung unter Vorbehalt?

Besteht die Meinung, dass die Indexmietvereinbarung falsch ist oder ist die Mieterhöhung vielleicht falsch berechnet, dann sollte eine fachkundige Beratung in Anspruch genommen werden.

Bei einer womöglich nicht richtig berechneten Erhöhung:
Es ist gut, dann die geforderte neue Miete erst einmal unter Vorbehalt zu zahlen. 

Wird unberechtigt die Mieterhöhung nicht bezahlt, so führt dies zu Mietrückständen.

Der Vermieter kann ohne vorherige Mahnung wegen Mietrückständen eine fristgemäße Kündigung oder sogar eine fristlose Kündigung schicken: 
Mietschulden - Fristlose und fristgemäße Kündigung durch Vermieter