Indexmietvertrag - Mieterhöhung wegen Indexänderung wirksam?

Voraussetzung für eine Mieterhöhung (oder Mietsenkung) bei einem Indexmietvertrag ist, dass zwischen Mieter und Vermieter wirksam eine Indexmiete vereinbart ist.

Indexmiete für Wohnung muss schriftlich vereinbart sein

Mieter und Vermieter müssen schriftlich (§ 126 BGB) die Vereinbarung über eine Indexmiete abschließen. Dies muss nicht zu Beginn des Mietvertrags sein, es kann auch während eines laufenden Mietverhältnisses geschehen. Eine formularvertragliche Vereinbarung ist zulässig.

Indexmietvertrag - Grundlage ist der Lebenshaltungskostenindex des statistischen Bundesamts

Eine Indexmiete ist an die Entwicklung des Lebenshaltungskostenindex, Verbrauchspreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts gekoppelt. 
Vereinbarung einer Indexmiete im Mietvertrag für die Mietwohnung 

• Wäre im Mietvertrag ein anderer Index vereinbart, so wäre die Vereinbarung unwirksam.
• Die gesetzliche Regelung für die Indexmiete findet sich im § 557 b BGB.

Indexmietvertrag - Notwendige Angaben in der Mieterhöhung wegen Indexveränderung

Eine Mieterhöhung aufgrund einer wirksamen Indexmietvereinbarung muss Angaben zur Indexveränderung und weitere Angaben enthalten.

Angaben des Vermieters für die Erhöhung einer vereinbarten Indexmiete

Es ist ausreichend, wenn ein Vermieter in der Mieterhöhung

• den Indexstand seit der letzten Erhöhung (bzw. den Indexstand zu Beginn des Mietverhältnisses),
• den aktuellen Index,
• den Betrag, um den sich die Miete erhöht,
• die künftige Kaltmiete

angibt, so der Bundesgerichtshof.

Diese Angaben reichen aus, damit Mieter die geforderte Mieterhöhung rechnerisch und inhaltlich nachprüfen können.

Indexmietvertrag - Formel für Berechnung der Indexsteigerung bzw. Indexsenkung

Berechnungsformel:

Neuer Index geteilt durch alter Index × 100 – 100 = prozentuale Indexsteigerung

Mieterhöhung bei Indexmiete - Mitteilung des Rechenwegs durch Vermieter

Eine wirksame Mieterhöhung gemäß Indexänderung muss nicht beinhalten, dass der Vermieter zusätzlich benennt, welche prozentuale Veränderung sich aus den mitgeteilten Indexwerten ergibt, oder sogar den Rechenweg erläutert.

Indexmieterhöhung frühestens nach 12 Monaten seit der letzten Mieterhöhung möglich

• Die letzte Indexmieterhöhung muss mindestens zwölf Monate zurückliegen.
• Es bestehen hier allerdings auch Ausnahmen:
  Die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung oder einer Betriebskostenpauschale ist möglich.
  Eine behördlich angeordnete Modernisierung und eine daraus folgende Kostenumlage bzw. Mieterhöhung wegen der Modernisierung ist ebenfalls möglich.

Mieterhöhung wegen Änderung des Lebenshaltungskostenindex - Zeitpunkt der Mieterhöhung

Sie haben eine Mieterhöhung wegen einer Indexveränderung erhalten und wollen wissen, wann die Erhöhung eintritt:
Lebenshaltungskostenindex - Indexmiete, Zeitpunkt der Mieterhöhung 

Indexmietvertrag - für eine Indexmieterhöhung gilt die Kappungsgrenze nicht

Bei einem Indexmietvertrag ist die Kappungsgrenze nicht anwendbar. Die Miete kann daher um mehr als 15 Prozent (in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt) bzw. auch um mehr als 20 Prozent innerhalb von 3 Jahren steigen.

Indexmietvertrag und Inflation - ein Abschluss muss sehr genau überlegt werden

In den letzten Jahren waren bei Indexmietverträgen nur geringe Mieterhöhungen auf Grund geringer Erhöhungen des Lebenshaltungskostenindex zu verzeichnen, so dass hohe Mietsteigerungen (bei regelmäßiger Anpassung der Indexmiete) in der Regel nicht erreicht wurden.

• Eine anhaltende Inflation führt allerdings zu deutlichen Erhöhungen des Lebenshaltungskostenindex und dies hat im Ergebnis hohe Mieterhöhungen zur Folge.
• Indexmieten sind an die Entwicklung des Preisindex für die allgemeinen Lebenshaltungskosten gekoppelt.
• Gerade in Zeiten stark steigender Lebenshaltungskosten und einer damit verbundenen hohen Inflation, kann dies zu solchen Mietkosten führen, die dann nicht mehr tragbar sind.

Indexmietvertrag und Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse hat für die Ausgangsmiete, also beim Abschluss eines neuen Mietvertrags, Bedeutung. Die vereinbarte Ausgangsmiete kann gemäß der Mietpreisbremse überprüft werden, wenn die Wohnung in einem Gebiet liegt, wo die Mietpreisbremse gilt. Ist die Miete zu hoch, so besteht der Anspruch, dass diese gesenkt wird.
Mietpreisbremse, Miethöhe für Wohnungen, Ausnahmen im Gesetz 

• Kommt es dann in der Folgezeit zu Indexmieterhöhungen, so ist die Mietpreisbremse auf diese Mieterhöhungen nicht anwendbar.

Kündigung des Indexmietvertrages für die Wohnung

‌Ein unbefristeter Indexmietvertrag kann mit der ordentlichen Kündigungsfrist, ohne Angabe von Gründen, vom Mieter gekündigt werden.  

Es besteht kein Sonderkündigungsrecht im Fall einer Indexmieterhöhung.

• Bei einem befristeten Indexmietvertrag ist immer zu prüfen, ob die Befristung rechtmäßig ist, denn Vermieter dürfen Mietverträge nicht einfach befristen, es muss ein gesetzlich zugelassener Grund bestehen. 
  Zeitmietvertrag, befristeter Mietvertrag - Voraussetzung für Befristung 

Zweifel an der Indexmieterhöhung, an der Indexmietvereinbarung - Zahlung unter Vorbehalt?

Besteht die Meinung, dass die Indexmietvereinbarung unwirksam ist oder ist der Mieterhöhungsbetrag vielleicht falsch berechnet, dann sollte eine fachkundige Beratung in Anspruch genommen werden. Bei einer womöglich nicht richtig berechneten Erhöhung:
Es ist gut, dann die geforderte neue Miete erst einmal unter Vorbehalt zu zahlen. 

Wird unberechtigt die Mieterhöhung nicht bezahlt, so führt dies zu Mietrückständen.

Der Vermieter kann ohne vorherige Mahnung wegen Mietrückständen eine fristgemäße Kündigung oder sogar eine fristlose Kündigung schicken: 
Mietschulden - Fristlose und fristgemäße Kündigung durch Vermieter