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Mieterhöhung auf Vergleichsmiete - Mietwohnung hat Mängel

Mängel, ein Mangel an der Mietwohnung schließen eine Mieterhöhung in Richtung auf die Vergleichsmiete nicht aus.

Wenn der Vermieter eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete durchsetzen will, dann muss geprüft werden, ob die Mieterhöhung überhaupt möglich ist: 

Ist eine Mieterhöhung in Richtung auf die ortsübliche Vergleichsmiete hiernach möglich, dann kann der Vermieter die Zustimmung des Mieters verlangen und (wenn sie verweigert wird) bei Gericht Zustimmungsklage erheben.

Mängel spielen für die Mieterhöhung auf ortsübliche Miete fast immer keine Rolle

Hat die Wohnung erhebliche Mängel, dann kann oft eine Mietminderung verlangt werden.

  • Das spielt aber für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich keine Rolle: Man geht davon aus, dass Mängel behoben werden können und behoben werden müssen, es wird eben nach der Mieterhöhung die Minderung auf die höhere Miete berechnet.
Beispiel

Die Miete wird von 500 auf 600 Euro erhöht.
Eine Mietminderung von 15 % betrug bisher 75 €, nach der Mieterhöhung beträgt sie 90 €.

Vereinbarte Mietsenkung wegen nicht behebbarer Mängel bei Mieterhöhung prüfen

Anders kann es sein, wenn sich Mieter und Vermieter wegen dauerhafter nicht behebbarer Mängel auf eine niedrigere Miete geeinigt haben.

Hinweis


Ob es auch als "Vereinbarung" angesehen wird, wenn wegen eines dauerhaft bestehenden, nicht behebbaren Mangels seit längerem eine Mietminderung durchgeführt wird, die der Vermieter ausdrücklich anerkannt hat, muss im Einzelfall geprüft werden.

  • Wenn der nicht behebbare Mangel eine Ausstattung, die Beschaffenheit betrifft, die beim Vergleich mit anderen Wohnung eine Rolle spielt, muss dieses Merkmal beim Vergleich als fehlend angesehen werden.
    In manchen Mietspiegeln sind Umstände, die man auch als "Mangel" ansehen kann, als negatives Merkmal erfasst, z.B. wohnwertsenkende Merkmale für "Wohnung im Erdgeschoss", "schwere Instandhaltungsmängel am Gebäude"; "Balkon nicht benutzbar"; "starke Beeinträchtigung durch Lärm".
Beispiel

Der Aufzug ist wegen eines Defekts außer Betrieb und kann oder soll nicht mehr repariert werden. Dann ist die Wohnung im Vergleich als "Wohnung ohne Aufzug" anzusehen.
Auch bei Vergleichswohnungen sind solche Merkmale zu berücksichtigen..

Dauerhaft vereinbarte niedrigere Miete kann Kappungsgrenze für Mieterhöhung ändern

Eine (drei Jahre zurückliegende) Vereinbarung oder eine gerichtliche Feststellung über dauerhafte Mietsenkung ist dann die Ausgangsmiete für die Berechnung der Kappungsgrenze.

  • Eine nach allgemeinen Regeln begründete Mieterhöhung ist in solchen Fällen nicht ausgeschlossen.

Aber da die Kappungsgrenze (maximal 20 % oder 15 % Erhöhung innerhalb drei Jahren) auf die vor drei Jahren geltende Miethöhe berechnet wird, kann die vereinbarte geringere (gesenkte) Miete in solchen Fällen die Möglichkeit der Mieterhöhung rechnerisch verringern.

Hinweis

In solchen Fällen sollten Sie unbedingt eine fachkundige Prüfung vornehmen lassen.

Ortsübliche Vergleichsmiete - Mieterhöhung trotz schwerer Mängel der Wohnung möglich?

Eine Mieterhöhung ist auch bei schweren Mängeln der Mietwohnung nicht ausgeschlossen. Wenn der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf Vergleichswohnungen oder ein eigenes Sachverständigengutachten Bezug nimmt, sollte sorgfältig geprüft werden, ob die angegebenen Wohnungen überhaupt mit der eigenen Wohnung vergleichbar sind, wenn die eigene Wohnung schwere Mängel hat.

Hinweis

Lassen Sie sich fachkundig beraten, ob in Ihrem Einzelfall ein bestehender Mangel sich ausnahmsweise doch auf die Mieterhöhung auswirkt.

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