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Kleinreparaturen - Vereinbarung, Regelung im Mietvertrag gültig?
In vielen Mietverträgen sind auf den Mieter die sogenannten Kleinreparaturen (kleine Instandhaltungen) übertragen. Nicht immer ist eine solche Regelung wirksam.
Kleinreparaturklausel im Mietvertrag
Oft sind dann im Mietvertrag die Teile der Wohnungsausstattung genannt, die besonders viel benutzt werden (z.B. Wasserhähne, Fenstergriffe usw.) und die Kosten für eine Erneuerung nicht hoch sind:
Regelung zu Kleinreparaturen - Beispiele für typische Kleinreparaturen
Grundsätzlich ist es möglich, dass Mieter Kosten für Kleinreparaturen zu zahlen haben
Die Rechtsprechung hält solche Vereinbarungen im Mietvertrag für wirksam, eine gesetzliche Regelung gibt es nicht:
Kleinreparaturklausel Wohnungsmietvertrag - keine gesetzliche Regelung
- Wirksam ist eine solche Klausel aber nur dann, wenn hinsichtlich der Einzelkosten und jährlicher Kosten eine entsprechende Vereinbarung getroffen ist, damit solche Kosten in einem zumutbaren Rahmen bleiben und sich die vereinbarten Kosten im zulässigen Rahmen bewegen:
​​​​​​​Kleinreparatur - erlaubter Betrag, Kosten für eine Reparatur
Jährliche Gesamtkosten für Kleinreparaturen sind der Höhe nach begrenzt
Als zumutbar wird von der Rechtsprechung eine jährliche Kostenbelastung in Höhe von 6 % - 8 % der Jahresnettokaltmiete angesehen.
Beispiel für eine Kleinreparaturklausel im Wohnungsmietvertrag
Die Kleinreparaturklausel kann z.B. so im Mietvertrag vereinbart sein:
"Der Mieter hat die Kosten für anfallende Kleinreparaturen zu tragen. Kleinreparaturen sind die Instandsetzung von kleineren Schäden an Installationsgegenständen für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster und Türverschlüssen, Rollladengurten, Verschlussvorrichtungen für Fensterläden.
Der Mieter trägt die Kosten der Kleinreparaturen bis zu einer Höhe von 110 Euro (einschließlich Mehrwertsteuer) je einzelner Instandsetzung.
Die Kosten der Kleinreparaturen sind auf insgesamt 200 Euro, jedoch höchstens auf 6% der jährlichen Nettokaltmiete je Mietjahr begrenzt."
Erweiterung einer Kleinreparaturklausel - Reparaturen, die keine Kleinreparatur sind
Wurde die Kleinreparaturklausel erweitert, enthält diese Sachen und Dinge, die nicht zu den üblichen Kleinreparaturen zählen, dann ist die Klausel insgesamt unwirksam. Mieter trifft dann keine Pflicht zur Zahlung irgendwelcher Kosten für Kleinreparaturen.
Kleinreparaturklausel ist unwirksam, wenn gebrauchsfähiger Zustand erhalten werden soll
- Eine Kleinreparaturklausel wie z.B.:
"Der Mieter ist verpflichtet, Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster und Türverschlüsse sowie die Verschlussvorrichtungen von Fensterläden in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten, ... "
- ist unwirksam.
Die Folge: Der Vermieter muss die Kosten für Kleinreparaturen selbst tragen.
Kleinreparaturen - Mieter muss keinen Auftrag erteilen
Insbesondere, wenn es sich um Formularklauseln handelt, ist zu unterscheiden:
- Unwirksam ist eine Klausel im Mietvertrag die regelt, dass Mieter die Instandsetzung selbst vorzunehmen haben, bzw. selbst einen Handwerker beauftragen - dafür ist der Vermieter zuständig.
Wenn der Vermieter meint, es handele sich bei der Vereinbarung zur Auftragserteilung durch den Mieter um eine Individualklausel - die Anforderungen sind sehr hoch! Daher handelt es sich bei einer solchen Regelung meist um eine unwirksame allgemeine Geschäftsbedingung.
Kleinreparatur als Mieter beauftragen
Kleinreparaturen, deren Kosten im zumutbaren Rahmen bleiben, sollten Mieter besser nicht selbst in Auftrag geben - die Gefahr, dass durch einen beauftragten Handwerker ein Schaden entsteht, ist nicht auszuschließen, und dann muss man sich als Auftrageber damit auseinandersetzen.
- Besser ist es also immer, wenn der Vermieter die Kleinreparaturen beauftragt:
Kleinreparaturen als Mieter besser nicht beauftragen - Manchmal stellt sich erst beim Handwerkertermin heraus, dass die Reparatur mehr kosten, den Kostenrahmen einer Kleinreparatur überschreitet:
Kleinreparatur kostet mehr als im Mietvertrag vereinbart - was dann?
- Geht aus der Klausel nicht hervor, dass die Kostentragungspflicht des Mieters für Kleinreparaturen begrenzt ist, dann ist die Klausel unwirksam.
- Klauseln, aus denen hervorgeht, dass sich Mieter immer an allen Kleinreparaturen beteiligen sollen, sind ebenfalls unwirksam.
Die Folge, der Vermieter hat anfallende Kleinreparaturen zu zahlen.
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