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Betriebskosten abrechnen - Wohnungen, Gewerbe, Läden im Haus

Entstehen durch die Abrechnung der Betriebskosten einer gemischt genutzten Immobilie (Wohnungen und Gewerbe im gleichen Haus) höhere Betriebskosten durch das Gewerbe, dann muss bei Streitigkeiten der Wohnungsmieter erklären und beweisen, dass diese Belastung nicht hinnehmbar ist, weil sich durch die allgemeine Umlage gewerblich verursachter Betriebskosten auf alle Mieter diese zu sehr verteuern. 

Betriebskostenabrechnungen - Aufteilung der Kosten zwischen Gewerbe und Wohnungsmietern

Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter beim Abrechnen der Nebenkosten immer eine Aufteilung der Kosten (Kostentrennung) zwischen Wohnen und Gewerbe vornehmen muss, wenn das  Gewerbe höhere Betriebskosten verursacht, die nicht unerheblich sind. 

Entstehende Mehrkosten an Betriebskosten für Gewerbe müssen "erheblich" sein

Was bedeutet das? Ein Gericht hat z.B. festgestellt, dass Mieter es nicht hinnehmen müssen, wenn sich durch eine Kostenumlage auf alle Mieter die Betriebskosten der Wohnungsmieter um 3 Prozent erhöhen, weil der Vermieter keine Kostentrennung vorgenommen hat. 

  • Innerhalb einzelner Kostenarten wird es jedoch auch für zumutbar gehalten, wenn eine nicht erfolgte Kostentrennung zu einer Mehrbelastung von 5 - 10 Prozent für den Mieter führt. 

Betriebskosten des Gewerbes im Haus wurden in der Abrechnung nicht berücksichtigt

Tipp


Wenn Betriebskosten des Gewerbes nicht herausgerechnet und solche erhöhten Kosten auf alle Mieter umgelegt werden, dann sollten Sie Widerspruch gegen die Abrechnung einlegen, sich vom Vermieter begründen lassen, warum eine Herausrechnung für den gewerblichen Teil des Hauses nicht erfolgt. 

Für einen Widerspruch haben Sie übrigens 1 Jahr Zeit.

Grundsteuer für Wohnungen und Gewerbe aufteilen

In der Betriebskostenabrechnung sollte nachvollziehbar dargestellt sein, wie hoch die insgesamt anfallende Grundsteuer ist, welcher Anteil für den gewerblichen Teil eines Hauses herausgerechnet wurde. Ist dies nicht der Fall, dann sollten Sie Widerspruch gegen die Abrechnung einlegen und den Vermieter auffordern, die Grundsteuerbelastung zu korrigieren. 

Gewerbe im Haus kann zu höheren Kosten bei der Gebäudeversicherung führen

Sie können den Vermieter fragen, ob bei der Betriebskostenabrechnung ein Prämienabzug für das im Haus befindliche Gewerbe für die Wohnungsmieter berücksichtigt ist - manches Gewerbe führt wegen einer Risikoerhöhung zu deutlich höheren Versicherungsprämien, die ein Wohnungsmieter nicht bezahlen muss.

Wasserkosten, Müllabfuhr, Hausreinigung - Gewerbemieter können Mehrkosten verursachen 

Auch bei diesen Betriebskosten können höhere Kosten durch Läden und Gewerbe entstehen, die dann nicht auf die Wohnungsmieter umgelegt werden dürfen.

Heizkosten und Warmwasserkosten abrechnen, wenn Gewerbe und Wohnungen im Haus sind

Die durch Gewerbe und Wohnungen entstehenden Heiz- und Warmwasserkosten sind in der Regel voneinander getrennt zu erfassen, getrennt umzulegen und dürfen nicht allein nach der Fläche verteilt werden: 

  • Heizkosten müssen nach der Heizkostenverordnung mindestens zu 50 Prozent und höchstens zu 70 Prozent nach dem Verbrauch umgelegt werden.

Im Mietvertrag ist kein Umlagemaßstab für die Abrechnung von Betriebskosten vereinbart?

Enthält der Mietvertrag keine Vereinbarung über die Verteilung der Betriebskosten (Umlageschlüssel / Verteilerschlüssel), dann sind die kalten Betriebskosten immer nach dem Anteil der Wohnfläche zu berechnen.

Hinweis


Kann ein Verbrauch nach Verursachung erfasst werden, so hat der Vermieter dies – vorrangig gegenüber der Verteilung von Betriebskosten nach Wohnfläche – zu berücksichtigen.


Redaktion


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