Mieterhöhung trotz Mängel der Mietwohnung möglich?

Können erhebliche Mängel der Mietwohnung die Mieterhöhung in Richtung auf die ortsübliche Miete ausschließen?

Mängel der Wohnung spielen für die Mieterhöhung fast immer keine Rolle

Hat die Wohnung erhebliche Mängel, dann kann eine Mietminderung verlangt werden.

• Bestehen Mängel an der Wohnung, so spielt das für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete und eine Mieterhöhung grundsätzlich keine Rolle:
  Man geht davon aus, dass Mängel behoben werden können und behoben werden müssen.
• Nach einer berechtigten Mieterhöhung wird die Mietminderung auf die höhere Miete berechnet.

Trotz Mängel der Wohnung ist eine Mieterhöhung möglich

Auch wenn die Wohnung vom üblichen Zustand abweicht, Mängel vorhanden sind, dann besteht für Mieter

das Recht auf Mietminderung und Mängelbeseitigung,

auch ein Zurückbehaltungsrecht für die Miete,

• aber es besteht für Mieter wegen Mängeln der Wohnung kein Recht eine Mieterhöhung abzulehnen.

Mieterhöhung trotz schwerer Mängel der Wohnung

Eine Mieterhöhung ist auch bei schweren Mängeln der Mietwohnung nicht ausgeschlossen. Wenn der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf Vergleichswohnungen oder ein eigenes Sachverständigengutachten Bezug nimmt,

• sollte sorgfältig fachlich geprüft werden, ob die vom Vermieter angegebenen Wohnungen überhaupt mit der eigenen Wohnung vergleichbar sind, wenn die eigene Wohnung schwere Mängel hat.

Ob eine Mieterhöhung für die Wohnung möglich ist, richtet sich nach gesetzlichen Möglichkeiten

Will ein Vermieter eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete durchsetzen, dann muss geprüft werden, ob die Mieterhöhung überhaupt möglich ist: 

• Mieterhöhung ortsübliche Vergleichsmiete - Merkmale im Gesetz,
• Mieterhöhung - aus welchen Gründen möglich? 
• Formelle Anforderungen an eine Mieterhöhung

Ist eine Mieterhöhung gemäß den gesetzlichen Erfordernissen möglich, dann kann der Vermieter die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung verlangen und wenn die Zustimmung verweigert wird bei Gericht Zustimmungsklage erheben.

Miete der Wohnung wurde wegen nicht behebbarer Mängel gesenkt - Mieterhöhung prüfen

Anders kann es sein, wenn sich Mieter und Vermieter wegen dauerhafter nicht behebbarer Mängel der Wohnung auf eine niedrigere Miete geeinigt haben.

• Ob es auch als "Vereinbarung" angesehen wird, wenn wegen eines dauerhaft bestehenden, nicht behebbaren Mangels seit längerem eine Mietminderung durchgeführt wird, die der Vermieter ausdrücklich anerkannt hat, muss im Einzelfall geprüft werden.
  Mietminderung auf Dauer - Mängel an Wohnung nicht zu beseitigen 
• Betrifft der nicht behebbare Mangel eine Ausstattung der Wohnung, die Beschaffenheit, die beim Vergleich mit anderen Wohnungen eine Rolle spielt, dann muss dieses Merkmal beim Vergleich als fehlend angesehen werden.
• Lassen Sie sich fachkundig beraten, ob in Ihrem Einzelfall ein bestehender Mangel sich ausnahmsweise doch auf die verlangte Mieterhöhung auswirkt.

Dauerhaft vereinbarte niedrigere Miete kann Kappungsgrenze für Mieterhöhung ändern

Eine (drei Jahre zurückliegende) Vereinbarung oder eine gerichtliche Feststellung über dauerhafte Mietsenkung ist dann die Ausgangsmiete für die Berechnung der Kappungsgrenze.

• Eine nach allgemeinen Regeln begründete Mieterhöhung ist in solchen Fällen nicht ausgeschlossen.

Aber da die Kappungsgrenze (maximal 20 % oder 15 % Erhöhung innerhalb drei Jahren) auf die vor drei Jahren geltende Miethöhe berechnet wird, kann die vereinbarte geringere (gesenkte) Miete in solchen Fällen die Möglichkeit der Mieterhöhung rechnerisch verringern.

In solchen Fällen sollten Sie unbedingt eine fachkundige Prüfung vornehmen lassen.