Ortsübliche Miete und Mieterhöhung - Lage der Wohnung als Maßstab

Die Lage einer Wohnung ist für eine Mieterhöhung ein Maßstab dafür, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete für diese Wohnung ist.

Lage der Wohnung als Maßstab für die Einordnung der Mietwohnung in ortsübliche Miete

Für die Mieterhöhung einer Wohnung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gibt es gesetzliche Merkmale:
Mieterhöhung ortsübliche Vergleichsmiete - Merkmale im Gesetz. 

Anders als bei der Art des Wohnraums, der Größe, der Ausstattung, der Beschaffenheit der Wohnung geht es bei der Lage der Wohnung

• um die Wohnverhältnisse außerhalb des Hauses, da auch diese für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden.

Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete - Lage der Wohnung, wie ist die Umgebung?

Es kommt also z.B. darauf an,

• zu welchem Stadteil oder Ortsteil die Wohnung gehört,
  z.B. Innenstadt, Vorstadt, Südstadt, Nordstadt,
• wie das Umfeld der Wohnung ist,
  z.B. ob die Wohnung in einem reinen Wohngebiet liegt, in einer Villengegend, oder in einem Mischgebiet, also eine Gebiet mit Wohnungen und Gewerbe,
• ob eine andere Nutzung nahe angrenzt, z.B. ein Gewerbegebiet auf der anderen Straßenseite,
• wie die öffentliche Infrastruktur aussieht,
  z.B. ob Schulen und Kindertagesstätten, Bibliotheken, Bildungseinrichtungen, Sportmöglichkeiten, Bäder in der Nähe sind,
• ob es eine gute oder eine schlechte Infrastruktur gibt, z.B. Versorgung mit Geschäften mit unterschiedlichem Angebot und Preisniveau, 
• wie die Verkehrsanbindung aussieht,
  z.B. ob eine Haltestelle der U-Bahn, der Straßenbahn, der Buslinien in der Nähe ist,
  eine gute Straßenverbindung besteht, Parkplätze für Autos und Fahrräder vorhanden sind
• welche Möglichkeiten die Umgebung für die Erholung bietet,
  z.B. welche Grünanlagen oder Wasserflächen oder Waldgebiete man zu Fuß gut erreichen kann.

Lage der Wohnung - wichtig für Prüfung der Mieterhöhung

Vermieter müssen bei einer beabsichtigten Vergleichsmietenerhöhung manches beachten:
Vergleichsmietenerhöhung - was muss der Vermieter beachten? 

Die Lage der Wohnung ist wichtig für die Bewertung, Einordnung der ortsüblichen Vergleichsmiete:

• bei der Begründung durch den Vermieter: 
  Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete muss begründet sein, 
• für die Bewertung von Vergleichswohnungen im Privatgutachten, 
• auch im Streitfall für ein Gerichtsgutachten,
• für die Einordung in einen Mietspiegel: 
  Manche Mietspiegel unterscheiden je nach Straße - oder sogar noch kleinteiliger  - einfache, mittlere und bessere Wohnlagen. Gibt es einen Lageplan oder ein Straßenverzeichnis zum Mietspiegel, ist es schwierig, zu argumentieren, die Wohnlage sei eine andere als im Mietspiegel gelistet ist,
• für die Einordnung in eine Mietdatenbank.

Lage der Wohnung und die Vergleichbarkeit mit anderen Wohnungen

Gleich ausgestattete Wohnungen sind nicht vergleichbar, wenn z.B. die eine Wohnung in der Innenstadt, die andere aber in einem nicht vergleichbaren Stadtteil (Vorort) liegt.

Immer gilt: Nicht vergleichbare Wohnungen können von Vermietern für eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht herangezogen werden: 
Vermieter kann Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen begründen.

Widerspruch gegen die Mieterhöhung des Vermieters einlegen

Mieter können der Mieterhöhung widersprechen - bevor der Widerspruch erfolgt, sollten Mieter nicht nur prüfen, ob wegen Fehler des Vermieters ein Widerspruch möglich ist,

• sondern auch fachlich überprüfen, ob durch das Unterlassen eines Widerspruchs und Abwarten einer etwaigen Klage ein Zeitgewinn möglich ist, und dadurch Miete gespart werden kann.
  Weitere Einzelheiten:
  Widerspruch gegen die Mieterhöhung der Wohnung.