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Mieterhöhung auf Vergleichsmiete - was muss der Vermieter beachten?

Welchen Mieterhöhungsspielraum hat der Vermieter bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, was muss er beachten?

In bestehenden Mietverhältnissen kann der Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren innerhalb der bestehenden Kappungsgrenze erhöhen.

Begrenzt ist eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete in jedem Fall durch die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die Mieterhöhung muss begründet sein:
Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete muss begründet sein 

Und es gibt gesetzliche Merkmale:
Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete - Merkmale im Gesetz
 

Vergleichsmietenerhöhung - Miete muss niedriger sein, als die ortsübliche Vergleichsmiete

Hinweis


Wurde z.B. bei Mietvertragsabschluss schon eine höhere Miete vereinbart, als ortsüblich ist, dann kann eine Mieterhöhung erst erfolgen 

  • wenn die ortsübliche Miete darüber hinaus gestiegen ist.

Vermieter muss die Kappungsgrenze bei einer Mieterhöhung beachten

Der Vermieter muss die Kappungsgrenze beachten, darf also höchstens eine Erhöhung um insgesamt 20 % - bzw. in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt höchstens eine Erhöhung um 15 %  - innerhalb von drei Jahren verlangen. 

Beispiel

Betrug die für die Berechnung heranzuziehende Ausgangsmiete (in der Regel die Nettokaltmiete (möglich ist aber auch die Heranziehung einer vereinbarten Inklusivmiete) für Ihre Wohnung also z.B.  520,00 € im August 2015
dann darf sie zum August 2018

- bei einer Kappungsgrenze von 20 % höchstens um (520* 20/100 =")" um 104,00 €

- bei einer Kappungsgrenze von 15 % höchstens um (520* 15/100 =")" um 78,00 €

steigen.

Wirkung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete

Durch die Mieterhöhung darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten werden.

  • Das heißt, die ortsübliche Vergleichsmiete müsste, damit die Kappungsgrenze gemäß des Beispiels vom Vermieter überhaupt ausgeschöpft werden kann,

bei einer Kappungsgrenze von 15 % bei mindestens 520,00 + 78,00 = 598,00 € liegen

bzw. bei einer möglichen Erhöhung um 20 % bei mindestens 624,00 € liegen.

Hinweis


Keine dieser Begrenzungen darf überschritten werden - es gilt immer die niedrigere von beiden!

Es sollten daher alle Berechnungswege überprüft werden.
Im Einzelfall kann es kompliziert sein, die korrekte Vergleichsmiete, die abzuziehenden Drittmittel oder die Ausgangsmiete festzustellen! 

Daher kann eine rechtliche Beratung erforderlich und lohnend sein.

Vermieter muss bei einer Mieterhöhung erhaltene öffentliche Fördermittel, Drittmittel abziehen

  • Von der ortsüblichen Miete muss der Vermieter sogenannte Drittmittel abziehen. Drittmittel das sind kurz gesagt vor allem öffentliche Fördermittel, die der Vermieter für Modernisierungsmaßnahmen erhalten hat.
    Beträgt beispielsweise die ortsübliche Miete 6,30 €/m², es müssen aber Drittmittel von 0,40 €/m² abgezogen werden, dann bilden 5,90 €/m² die Grenze, die bei der Vergleichsmieterhöhung nicht überschritten werden kann.



Redaktion


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