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Mietendeckel Berlin, Wiedervermietung - Wohnung hat niedrige Miete

Mietendeckel Berlin, niedrige Miete: Bei der Wiedervermietung sieht das Landesgesetz eine Ausnahme vor, wenn der Wohnraum zuvor zu besonders niedriger Miete vermietet war, aber modern ausgestattet ist.

Grundsätzlich ordnet das Landesgesetz zur Mietenbegenzung an, dass für die Dauer von 5 Jahren die Miete nicht angehoben werden kann.

Hinweis

Das Gesetz ist vom BVerfG durch Beschluss vom 25.3.2021 für nichtig erklärt worden.

Der Mietenstopp gilt auch im Falle der Wiedervermietung.

Es gibt aber eine Ausnahme bei Wiedervermietung von Wohnungen, wenn bisher eine sehr niedrige Miete verlangt wurde, obwohl die Wohnung gut ausgestattet ist.

Mietendeckel, Wiedervermietung: Stichtagsmiete v. 18.6.2019 oder niedrigere Tabellenmiete gilt

Grundsätzlich gilt auch bei der Wiedervermietung:

  • Die Miete darf nicht höher sein als die am 18.6.2019 vereinbarte und geschuldete Miete.
  • Wenn die am 18.6.2019 verlangte Miete höher war als die Tabellenmiete, dann gilt die niedrigere Tabellenmiete: Die Miete darf nicht höher sein, als die im Gesetz festgelegte Tabellenmiete, zusätzlich einschließlich etwaiger Zuschläge
  • Der Vermieter muss Ihnen vor Mietvertragsabschluss Auskunft über die am 18.6.2019 gezahlte Miete geben und alle Umstände, die für die Berechnung der Tabellenmiete maßgeblich sind.

Zu diesem Normalfall der Wiedervermietung finden Sie hier weitere Informationen.

Ausnahme vom Mietenstopp - sehr niedrige Miete, aber gute Ausstattung der Mietwohnung

Es gibt aber eine Ausnahme, wenn die am 18.6.2019 verlangte Miete besonders niedrig war, obwohl die Wohnung eine einigermaßen moderne Ausstattung hat.

Mietendeckel, Neuvermietung einer Mietwohnung - welcher qm-Preis gilt als niedrige Miete?

Als sehr niedrige Miete nennt das Landesgesetz den Betrag von 5,02 €/qm.

Beispiel

Um die Quadratmetermiete für Ihre Wohnung zu errechnen, rechnen Sie
die Nettokaltmiete (alles außer Vorschüssen für Heizkosten und Betriebskosten) und teilen diesen Betrag durch die Wohnfläche.
Z.B. Miete 280,00 € geteilt durch die Wohnfläche 60,5 qm ergibt 4,63 €/qm.

Mietendeckel und Wiedervermietung - was gilt als gute Ausstattung der Wohnung?

Als gute Ausstattung einer Wohnung mit niedrigem Preis gilt, wenn zwei der nachfolgend aufgelisteten Merkmale als vom Vermieter gegebene Ausstattung vorliegen:

  1. schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Personenaufzug

  2. Einbauküche

  3. hochwertige Sanitärausstattung

  4. hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume

  5. Energieverbrauch von weniger als 120 kWh pro qm und Jahr

  • Der Vermieter muss Ihnen vor Mietvertragsabschluss Auskunft über die am 18.6.2019 gezahlte Miete geben und in diesem Fall auch angeben, auf welche moderne Ausstattung er sich beruft.

Mietendeckel - Anhebung der Miete wegen moderner Ausstattung der Wohnung

Liegt also die bisherige Miete unterhalb von 5,02 €/qm und es sind zwei der oben genannten Merkmale vorhanden, dann kann bei der Wiedervermietung eine höhere Miete verlangt werden als die am 18.6.2019 gezahlte.

  • Die Miete kann maximal 1 €/qm über der vom 18.6.2019 liegen.
    Diese Erhöhung ist aber nur möglich, wenn die bisherige Miete maximal 4,02 €/qm beträgt,
    denn:
  • Die Miete kann jedenfalls nicht weiter erhöht werden als auf 5,02 €/qm

Wiedervermietung zu niedriger Miete, spätere Mieterhöhung

Der Vermieter muss nicht gleich bei der Wiedervermietung die höhere Miete verlangen.

Tut er das nicht, dann hat er in der Folgezeit auch die Möglichkeit einer Mieterhöhung in diesen Grenzen,  also maximal um 1 €/qm und höchstens auf 5,02 €.

Eine solche Mieterhöhung kann nur durch ein normales Mieterhöhungsverlangen durchgeführt werden. Das heißt, die Anforderungen, die das BGB an eine solche Mieterhöhung stellt, müssen eingehalten werden.
Zu den formalen Anforderungen siehe Mieterhöhungsverlangen
Die Wartefrist von 15 Monaten muss eingehalten sein
Es gilt die Kappungsgrenze: Keine Erhöhung mehr als 15 % innerhalb von drei Jahren.

Hinweis


Wird nach der Wiedervermietung eine Modernisierung durchgeführt, dann kann sich daraus eine weitere begrenzte Mieterhöhung ergeben.
Mietendeckel: Anhebung der Mietobergrenze bei Modernisierung



Redaktion


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