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Mietpreisbremse gilt für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt

Nach dem am 1.6.2015 in Kraft getretenen Gesetz über die sogenannte Mietpreisbremse können die Landesregierungen durch Verordnung festlegen, welche Gebiete angespannte Wohnungsmärkte haben. Erst wenn das geschehen ist, gilt in diesen Gebieten (also nicht etwa bundesweit) die Mietpreisbremse. Es soll dadurch den regionalen Besonderheiten Rechnung getragen werden.

Wann besteht ein angespannter Wohnungsmarkt?

Das Gesetz macht Vorgaben, was unter solchen Gebieten zu verstehen ist: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt ist die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angessenen Bedingungen besonders gefährdet.

Das kann insbesondere der Fall sein, wenn

- die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt;

- die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte deutlich über dem Bundesdurchschnitt liegt;

- die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubau der nötige Wohnraum geschaffen wird;

- geringer Leerstand bei hoher Nachfrage besteht.

Das sind aber nur Beispiele des Gesetzgebers, es kann auch andere Belege für einen angespannten Wohnungsmarkt geben.

Landesregierung legt die Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt durch Verordnung fest

Die Landesregierung muss in ihrer Verordnung begründen, warum sie meint, dass der örtliche Wohnungsmarkt angespannt ist. Sie muss auch angeben, was sie dagegen tun will.

  • Entscheidend für Sie ist, ob für das Gebiet, in dem Ihre neue Wohnung liegt, die Begrenzung gilt.

Der Deutsche Mieterbund veröffentlicht die Liste, in welchen Städten diese besondere Regelung gilt.

  • Für Berlin ist die Verordnung zuerst erlassen worden, die Mietpreisbremse gilt dort seit 1.6.2015 im gesamten Stadtgebiet, ebenso in Hamburg, dort sollte sie seit 1.7.2015 gelten, das Landgericht Hamburg hat die Verordnung aber für die Zeit bis zur Veröffentlichung der Begründung (1.9.2017) für unwirksam erklärt. Am 3.7.2018 wurde sie (mit Begründung) erneut erlassen. In Nordrheinwestfalen gilt sie in einigen Städten seit 1.7.2015, in Bayern sollte sie in 137 Gemeinden (Mieterschutzverordnung) gelten, mindestens für die Zeit vor 24.7.2017 ist die Verordnung aber für unwirksam erklärt;  Ab 7.8.2019 gilt eine neue Verordnung für 162 Gemeinden. in Rheinland-Pfalz gilt die Mietpreisbremse für die Städte Mainz, Landau und Trier ab 8.10.2015, ein Urteil des Amtsgerichts Mainz hält die Verordnung für unwirksam. Seit dem 1.10.2015 sollte sie in Baden-Württemberg in 68 Gemeinden gelten, ist aber vom Landgericht Stuttgart in einem Fall aus dieser Anfangszeit für nicht anwendbar erklärt worden. Am 27.11.2015 ist sie in Hessen in 16 Gebieten in Kraft getreten, der Bundesgerichtshof hat die Verordnung aber wegen formaler Fehler - fehlende Begründung - für unwirksam erklärt. Eine neue Verordnung wurde mit Wirkung vom 28.6.2019 für 31 Gemeinden erlassen. Seit dem 27.11.2015 gilt die Mietpreisbremse in Schlewsig-Holstein (in 12 Gebieten), am 30.11.2019 außer Kraft getreten. Seit dem 1.12.2015 gilt sie in Bremen (ganzes Stadtgebiet), in Brandenburg sollte sie seit dem 1.1.2016 in 31 Gemeinden gelten, am 4.4.2019 wurde eine neue Verordnung für 30 Gemeinden mit Begründung veröffentlicht,  in Thüringen seit dem 15.03.2016 für die Städte Erfurt und Jena, in Niedersachsen seit 1.12.2016 in Hannover und 18 weiteren Gemeinden.
  • Wenn die Mietpreisbremse für Ihr Gebiet gilt, muss noch geprüft werden, ob für Ihre Wohnung eine Ausnahme besteht. In manchen Fällen gilt sie überhaupt nicht  - Ausnahmen - , in anderen Fällen kann bei der Neuvermietung doch ein höherer Betrag erlaubt sein.
Hinweis

Wenn alle diese Voraussetzungen erfüllt sind, und die Mietpreisbremse auch für Ihre neue Wohnung gilt, in Ihrem neuen Vertrag aber eine höhere Miete steht, müssen Sie dies rügen. Erst von dem Zeitpunkt an kann die Miete zurückgefordert werden. Sie müssen Ihre Rüge auch begründen. Nehmen Sie frühzeitig fachkundigen Rat in Anspruch!




Redaktion


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