Betriebskostenabrechnung - Schätzung von Betriebskosten

Die Schätzung von Betriebskosten in der Betriebskostenabrechnung ist für Vermieter von Wohnungen nur als Ausnahme, nur auf Grund besonderer Umstände möglich. Nachfolgend finden Sie Beispiele für mögliche Kostenschätzungen in der Betriebskostenabrechnung.

• Hier geht es nur um die sogenannten kalten Betriebskosten.
• Suchen Sie Informationen zur Schätzung von Heizkosten und Warmwasserkosten in der Heizkostenabrechnung, siehe hier:
  Heizkostenabrechnung - Schätzung von Heizkosten

Betriebskostenabrechnung - Umlegung der Betriebskosten nach der Fläche

Die sogenannten kalten Betriebskosten werden meist nach der Wohnfläche umgelegt.
Betriebskostenabrechnung nach Fläche für Wohnung, Mietshaus 

Erfolgt die Kostenumlage nach der Wohnfläche, dann kommt eine Schätzung nicht in Betracht, denn sowohl die Gesamtwohnfläche als auch die Wohnfläche der einzelnen Wohnung lassen sich jederzeit objektiv feststellen.

Betriebskostenabrechnung - Umlage von Kosten nach Verbrauch - Kostenschätzung

Für einige Betriebskosten ist auch eine Umlegung nach Verbrauch auf die einzelnen Wohnungen möglich, so insbesondere für die Kosten

• des individuellen Wasserverbrauchs
  Wasserzähler, Wasseruhr - Haben Mieter Anspruch auf Einbau? 
• der Nutzung des Fahrstuhls, 
• Nutzung der Müllbehälter.

Es kann bereits im Mietvertrag vereinbart werden, dass bestimmte Betriebskosten nach Verbrauch umgelegt werden. Auch kann der Vermieter später für einzelne Betriebskosten einseitig festlegen, dass diese künftig nach Verbrauch berechnet werden.

Betriebskostenabrechnung - kalte Betriebskosten nach Verbrauch

• Ist eine Abrechnung nach Verbrauch vereinbart oder vom Vermieter festgelegt, dann muss er auch dafür sorgen, dass der Verbrauch erfasst wird, und er muss grundsätzlich auch diese Kosten nach Verbrauch verteilen.
• Kommt es jedoch dazu, dass der Verbrauch, z.B. wegen Ausfall von Messeinrichtungen, nicht erfasst werden kann, so kann eine Schätzung der Betriebskosten möglich sein

Betriebskostenabrechnung - Schätzung anstatt Umlage der Betriebskosten nach Verbrauch

Oft fällt der Ausfall der Messeinrichtungen erst bei der Ablesung auf, also weit später, so dass für einen längeren Zeitraum keine Verbrauchsdaten zur Verfügung stehen.

• Sind Messeinrichtungen ausgefallen, so dass der Verbrauch sich nicht mehr feststellen lässt, dann darf in solchen Fällen der Vermieter den Verbrauch schätzen und gemäß der Schätzung die Kosten verteilen.
• Der Vermieter muss aber ausdrücklich darauf hinweisen, dass er aufgrund einer Schätzung abrechnet und für welche Positionen.

Betriebskostenabrechnung - keine Erläuterung der Grundlage für die Schätzung von Kosten

Der Vermieter muss nicht mit der Abrechnung sofort die Grundlage für die Schätzung mitteilen: Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs macht das die Abrechnung nicht formell unwirksam.

• Ob die Schätzgrundlage richtig ist oder falsch, die Schätzung angemessen oder unangemessen, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur eine Frage der inhaltlichen Richtigkeit.
  

Sie sollten daher nicht eine verlangte Nachzahlung aus dem Grund verweigern, dass die Abrechnung eine Schätzung enthält, die Sie insgesamt für falsch oder für unangemessen halten. Die Verweigerung von Betriebskostennachzahlungen kann zu einem Kündigungsrisiko führen. Zahlen Sie unter Vorbehalt, dann kann eine unberechtigte Zahlung nach Prüfung ggf. zurückgefordert werden. Betriebskostennachzahlung - Zahlung unter Vorbehalt

Das gleiche gilt für eine Erhöhung der Vorauszahlungen, wenn die Abrechnung eine Nachzahlungsverpflichtung ergibt.

Kostenschätzung für Betriebskostenabrechnung der Wohnung - Ãœberprüfung durch Mieter

Der Vermieter ist für die Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung verantwortlich, hat nachvollziehbare Angaben zu machen. Sind die Grundlagen für die Schätzung aus der Abrechnung nicht ersichtlich, vielleicht sogar falsch:

• Die Grundlagen der Schätzung hat der Vermieter gegenüber dem Mieter auf Verlangen mitzuteilen. Nur dann können Mieter die Abrechnung auf Plausibilität prüfen bzw. prüfen lassen. 
  

Wenn die Grundlage der Schätzung nicht in der Abrechnung beschrieben ist, müssen Sie als Mieterin oder Mieter den Vermieter (schriftlich, nachweisbar) auffordern, die Schätzgrundlage mitzuteilen.

Und wenn die Schätzgrundlage auf andere Unterlagen (z.B. Verbrauch vergleichbarer Wohnungen) verweist, müssen Sie verlangen, dass Ihnen diese Belege vorgelegt werden.
Prüfung Betriebskostenabrechnung - Belegeinsicht

• Haben die Mieter die Mitteilung der Schätzgrundlage und Vorlage von Belegen verlangt, dann kann bis zum Erhalt der entsprechenden Mitteilung und Belege eine etwaige Nachzahlungsforderung zurückbehalten werden. Ausdrücklich sollte dann in dem Schreiben, mit dem die Informationen und Belege verlangt werden, dass wegen der Nachzahlung (und womöglich auch erhöhter Vorauszahlungen) solange ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht wird.
  

Widerspruch gegen Betriebskostenabrechnung wegen geschätzter Betriebskosten

Ist die Schätzung nicht plausibel, dann können Mieter der Abrechnung widersprechen und gleichzeitig verlangen, dass mitgeteilt wird, wie die Kosten einer Schätzung ermittelt wurden.

Der Widerspruch sollte dem Vermieter mit Fristsetzung und mit Erhalt eines Zustellungsnachweises übersendet werden.

• Achtung: es gilt eine Frist von 1 Jahr nach Erhalt der Abrechnung für einen Widerspruch!

Musterschreiben Widerspruch gegen Betriebskostenabrechnung