Mietpreisbremse - Begrenzung der Miete bei Neuvermietung

Durch die vom Bundesgesetzgeber 2015 beschlossene Mietpreisbremse soll eine Begrenzung der Mieten bei der Neuvermietung möglich werden. 

Bei der Neuvermietung soll die Miete nicht höher liegen als maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese Regelung gilt aber nicht im gesamten Bundesgebiet.

Wie funktioniert die Mietpreisbremse?

Die Regelungen dazu stehen in § 556d BGB (bis § 556g BGB)

• Die einzelnen Bundesländer legen durch eine Landesverordnung fest, in welchen Gebieten oder Gemeinden diese Regelung gelten soll. Erst wenn eine solche Landesverordnung veröffentlicht ist, gilt die Mietbegrenzung in den dort festgelegten Gebieten.
• Die Regelung ist zeitlich begrenzt, sie gilt bis Ende 2025.
  Und es kann darauf ankommen, ob der Mietvertrag vor dem 1.1.2019 oder 1.4.2020 abgeschlossen wurde.
  Mietpreisbremse - Gesetzesänderungen ab 1.1.2019 und ab 1.4.2020
• Es gibt einige wichtige Ausnahmen.
• Wurde ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse festgestellt: Der Mieter muss an den Vermieter eine Rüge senden - erst danach kann er sich auf die Ãœberschreitung der Miete berufen.

In welchen Städten und Gemeinden gilt die Mietpreisbremse?

Der Deutsche Mieterbund veröffentlicht die Liste, in welchen Städten diese besondere Regelung gilt:

• DMB Mietpreisbremse
  

Wo und ab wann gilt die Mietpreisbremse?

In Baden-Württemberg sollte sie seit dem 1.10.2015 in 68 Gemeinden gelten, ist aber vom Landgericht Stuttgart in einem Fall aus dieser Anfangszeit für nicht anwendbar erklärt worden. Ab 1.11.2020 gilt nun eine neue Verordnung in 89 Gemeinden.

In Bayern sollte sie zuletzt seit 1.1.2016 noch in 137 Gemeinden (Mieterschutzverordnung) gelten, das Landgericht München hat die Verordnung aber wegen formaler Fehler - fehlende Begründung - für unwirksam erklärt. Ab 7.8.2019 gilt eine neue Verordnung für 162 Gemeinden, verlängert durch Verordnung vom 16.6.2020.

Berlin seit 1.6.2015 im gesamten Stadtgebiet, erneut festgesetzt bis 31.5.2025.

Brandenburg seit dem 1.1.2016 in 31 Gemeinden; das AG Potsdam hält die Verordnung für unwirksam, am 4.4.2019 wurde eine neue Verordnung für 30 Gemeinden, und erneut am 8.6.2021 eine neue Verordnung für 19 Gemeinden mit Begründung veröffentlicht.

Bremen seit 1.12.2015 im gesamten Stadtgebiet.

In Hamburg sollte sie seit dem 1.7.2015 im gesamten Stadtgebiet gelten, das Landgericht Hamburg hat die Verordnung aber für die Zeit bis 1.9.2017 (Veröffentlichung der Begründung) für unwirksam erklärt. Am 3.7.2018 wurde sie (mit Begründung) neu erlassen, und dann erneut ab 1.7.2020 mit Begründung.

In Hessen sollte sie seit 27.11.2015 in 16 Gebieten gelten, der Bundesgerichtshof hat die Verordnung aber wegen formaler Fehler - fehlende Begründung - für unwirksam erklärt. Eine neue Verordnung wurde mit Wirkung vom 28.6.2019 für 31 Gemeinden erlassen, die seit dem 1.7.2019 gilt.

Mecklenburg-Vorpommern nein

In Niedersachsen sollte sie seit 1.12.2016 in Hannover und 18 weiteren Gemeinden gelten, die Verordnung wurde aber von Gerichten für unwirksam gehalten, weil die Begründung nicht zeitgleich veröffentlicht worden sei. Neue Verordnung gilt ab 1.1.2021 für Hannover, Braunschweig, Oldenburg, Osnabrück, Göttingen, Laatzen, Langenhagen, Lüneburg und auf den Ostfriesischen Inseln.

Nordrhein-Westfalen seit 1.7.2015 in 22 Gemeinden

In Rheinland-Pfalz gilt die Mietpreisbremse ab 8.10.2015, für die Städte Landau, Mainz, und Trier, ein Urteil des Amtsgerichts Mainz hielt die Verordnung für unwirksam; eine neue Verordnung hat den Schutz ab 8.10.2020 erneuert und erweitert auf die Stadt Speyer.
Saarland nein

Sachsen nein

Sachsen-Anhalt nein

In Schlewsig-Holstein (in 12 Gebieten), seit dem 1.12.2015,
GVBl 2015 Nr. 15, Seite 402, nicht online veröffentlicht, am 30.11.2019 außer Kraft getreten

In Thüringen seit dem 15.03.2016 in den Städten Erfurt und Jena
GVBl 2016, Nr. 3, S. 166, verlängert bis Ende 2025, GVBl. 2021 S. 13

Rüge der Überschreitung der Mietpreisbremse, Rückforderung überhöhter Miete

Wenn alle diese Voraussetzungen erfüllt sind, und die Mietpreisbremse auch für Ihre neue Wohnung gilt, in Ihrem neuen Vertrag aber eine höhere Miete steht, müssen Sie dies rügen.

• Vom Zeitpunkt an, in dem Ihre Rüge beim Vermieter ankommt, steht Ihnen ein Anspruch auf Rückzahlung der Mietdifferenz zu.
• Für Mietverträge ab 1.4.2020 ist es möglich, auch für einen zurückliegenden Zeitraum Miete zurückzufordern, wenn innerhalb von 30 Monaten nach Vertragsschluss eine zu hohe Miete gerügt wird.

Sie müssen Ihre Rüge auch begründen. Nehmen Sie frühzeitig fachkundigen Rat in Anspruch!

Einige Unternehmen bieten an, die Rüge für Mieter einzureichen und die Rückzahlungsansprüche durchzusetzen gegen Überlassung eines Anteils der Mietrückzahlung. Das ist vom Bundesgerichtshof für zulässig erklärt worden, Bundesgerichtshof zu Angeboten wie wenigermiete.de