Modernisierung - öffentliche Förderung - Auswirkung auf Miethöhe

Hat der Vermieter eine öffentliche Förderung - Geld aus öffentlichen Kassen, Zuschüsse - erhalten, dann kann sich oft daraus ergeben, dass die Miete, die Miethöhe einer Mieterhöhung begrenzt ist.

Eine öffentliche Förderung wirkt sich auf die Modernisierungsmieterhöhung aus

Einige Bundesländer haben Förderprogramme, durch welche der Eigentümer / Vermieter Geld aus öffentlichen Kassen bekommt, z.B. um bestimmte Modernisierungsmaßnahmen zu fördern. In seltenen Fällen legt auch eine Stadt ein Förderprogramm auf, und es gibt Förderprogramme des Bundes, meist über die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau).

Meist muss eine solche öffentliche Förderung - man nennt das auch Drittmittel - bei der Berechnung der Miethöhe berücksichtigt werden.
Modernisierung - Berücksichtigung von Drittmitteln bei der Mieterhöhung 

Modernisierung - Öffentliche Förderung ist bei der Miethöhe zu berücksichtigen

Es gibt gesetzliche Regelungen für die Drittmittelanrechnung bei

Mieterhöhungen durch Umlage von Modernisierungskosten

und auch bei

Mieterhöhungen in Richtung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

Mietbegrenzung im Vertrag / Bescheid über Öffentliche Förderung

Heute wird von der Stelle, die eine Förderung gewährt, meist ein Modernisierungsvertrag mit dem Eigentümer geschlossen, manchmal sind die Verpflichtungen auch in einem Bescheid festgelegt.

Es können mit der öffentlichen Förderung weitere Regelungen verbunden sein, z.B. kann vereinbart sein:

• Ausschluss, Beschränkung von Kündigungsmöglichkeiten, z.B. wegen Eigenbedarfs
• Mietbegrenzung nach Abschluss der Modernisierung
• Ausschluss von weiteren Modernisierungen für eine festgelegte Zeit
• Mietbegrenzung für den Fall der Neuvermietung der Wohnung.

Vereinbarte Mietbegrenzung durch Förderung - unmittelbar für Mieter nutzbar?

Lange Zeit haben sich Gerichte geweigert, solche Mietbegrenzungen auch für den einzelnen Mieter anzuerkennen. Es wurde argumentiert, das stehe nur in einem Vertrag zwischen Eigentümer und Förderstelle, der Mieter könne sich darauf nicht selbst berufen.

• Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, dass in bestimmten Fällen sich der Mieter durchaus auf solche Vertragsregelungen selbst berufen kann, dort ging es um einen vereinbarten Kündigungsausschluss.
  BGH zu lebenslangem Wohnrecht, im Kaufvertrag vereinbart