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Kündigungsverzicht, Kündigungsausschluss im Mietvertrag wirksam?

In manchen Wohnungsmietverträgen ist ausdrücklich vereinbart, dass eine oder beide Seiten für einen gewissen Zeitraum darauf verzichten, den Vertrag zu kündigen, z.B. für die ersten zwei Jahre der Laufzeit des Mietvertrags.

Mieter und Vermieter vereinbaren gegenseitig einen Kündigungsverzicht im Mietvertrag

  • Das ist bei beidseitigem Kündigungsverzicht auch durch AGB (Formularklausel) für bis zu vier Jahren in Ordnung. 

Kündigungsausschluss - Vereinbarung im Mietvertrag kann unwirksam sein

Ist der Kündigungsverzicht in einer Formularklausel vereinbart, und ist die vereinbarte Zeit für den Kündigungsverzicht länger als vier Jahre, so ist der Kündigungsverzicht völlig unwirksam und der Mietvertrag kann bei Bedarf sofort mit der gesetzlichen Kündigungsfrist beendet werden.

Beispiel

  • Eine formularmäßige Kündigungsausschlussklausel ist auch unwirksam, wenn diese eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses erstmals nach Ablauf des zulässigen Bindungszeitraums von 4 Jahren zulässt, denn damit würde sich der zulässige Bindungsausschluss von maximal 4 Jahren auf 4 Jahre und 3 Monate verlängern. 

Wenn ein Kündigungsverzicht vereinbart ist, die persönlichen Lebensverhältnisse sich ändern

Es gibt Ausnahmen für eine mögliche vorzeitige Kündigung des Vertrages, wenn ein besonderes Bedürfnis nach Flexibilität und Mobilität bei den Mietern besteht, z.B. bei Studenten: Kündigungsausschluss im Mietvertrag für Studenten meist unwirksam  

Aber auch wenn sich persönliche Lebensverhältnisse so ändern, dass es für Mieter nicht zumutbar ist, an einen Mietvertrag weiterhin gebunden zu sein

  • Wegen einer solchen Situation sollten Sie sich anwaltlich beraten lassen, ob in Ihrem Fall eine Kündigung Aussicht auf Erfolg hat.

Hinweis

Prüfen Sie in solchen Fällen zur Vermeidung von Streitigkeiten auch, ob Sie mit dem Vermieter einen Aufhebungsvertrag zum Mietvertrag schließen können, ob der Vermieter Ihnen ggf. erlaubt einen Nachmieter zu stellen.

Wenn in einem Staffelmietvertrag ein Kündigungsverzicht, Kündigungsauschluss vereinbart ist

Ist eine Staffelmiete vereinbart, dann gilt ein einseitiger Kündigungsverzicht, Kündigungsausschluss des Mieters nur während der ersten vier Jahre. Danach kann zu jeder Zeit mit gesetzlicher Frist vom Mieter der Vertrag gekündigt werden.

Hinweis

Ein einseitiger Verzicht des Mieters auf sein ordentliches Kündigungsrecht in einem "Staffelmietvertrag" ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofes möglich. Die Dauer darf aber nicht mehr als vier Jahre betragen.

Kündigungsausschluss im Mietvertrag - Nur für den Mieter ist die Kündigung ausgeschlossen

  • Hat nur der Mieter einseitig auf eine Kündigung verzichtet und handelt es sich nicht um einen Kündigungsauschluss im Zusammenhang mit einer Staffelmietvereinbarung (siehe vorstehende Passage), muss dem Mieter vertraglich vom Vermieter eine Gegenleistung gewährt werden, damit der Verzicht wirksam ist. 
Hinweis


Wurde vom Vermieter keine Gegenleistung für einen einseitigen Kündigungsverzicht gewährt, dann kann der Mietvertrag vom Mieter vorzeitig gekündigt werden. Dann ist z.B. die Klausel:
„Es wird vereinbart, dass der Mieter auf sein ordentliches Kündigungsrecht ab Beginn des Mietvertrags ein Jahr lang verzichtet ...“,
unwirksam, so der Bundesgerichtshof - der Mietvertrag kann dann mit der ordentlichen Kündigungsfrist gekündigt werden, wenn es sich nicht um eine Individualvereinbarung handelt.

Kündigungsverzicht, Kündigungsausschluss - Individualvereinbarung im Mietvertrag

Über eine Individualvereinbarung, Mieter und Vermieter haben individuell einen einseitigen Kündigungsverzicht tatsächlich ausgehandelt, ist ein einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters sogar länger als 4 Jahre möglich.

Die Anforderungen an eine wirksame Individualvereinbarung für einen wirksamen Kündigungsverzicht sind sehr hoch. 

Hinweis


  • Die Einzelheiten sind sehr kompliziert. Eine anwaltliche Prüfung der Vereinbarung zu einem Kündigungsverzicht sollte erfolgen, wenn man sich als Mieter vorzeitig aus dem Mietvertrag lösen will.


Hinweis

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