Hilfsweise ordentliche Kündigung - Mietschulden - Zahlungsverzug

Im Fall der außerordentlichen fristlosen Kündigung einer Wohnung durch den Vermieter wegen rückständiger Miete spricht der Vermieter häufig zugleich auch eine hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus. 

Fristlose und fristgemäße ordentliche Kündigung wegen Mietschulden, Zahlungsverzug

Sind Mietschulden von mehr als einer Monatsmiete aufgelaufen, dann können Vermieter den Mietvertrag kündigen wegen Vertragsverletzung.

Möglich ist eine ordentliche Kündigung mit der gesetzlichen Kündigungsfrist, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Dauert ein Mietrückstand länger als einen Monat an, oder erreicht der Rückstandsbetrag zwei Monatsmieten, dann kann sogar fristlos gekündigt werden, gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

Viele Vermieter verbinden beide Kündigungen, kündigen fristlos, und "hilfsweise" fristgemäß. Das bedeutet: Wenn die fristlose Kündigung keinen Erfolg hat, soll eine ordentliche Kündigung den Mietvertrag beenden, wenn auch unter Einhaltung der Kündigungsfrist.

Warum verbinden Vermieter die fristgemäße und die fristlose Kündigung?

Eine außerordentlich fristlose Kündigung aus wichtigem Grund kann unwirksam gemacht werden, indem sämtliche Rückstände bezahlt oder eine entsprechende Verpflichtungserklärung eines Amts vorgelegt wird. Diese sogernannte Schonfristzahlung ist möglich innerhalb  von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage, § 569 Abs. 3 Ziff. 2 BGB.
Zahlung Mietschulden zur Abwehr der Kündigung des Mietvertrags

Aber: nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH), kann die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht durch Nachzahlung der Mietrückstände unwirksam gemacht werden.

Hilfsweise ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs - Folgen für Mieter

Was geschieht dann mit der hilfsweisen ordentlichen Kündigung?

• Einige Gerichte sind der Meinung, dass der Mieter auch die ordentliche Kündigung dadurch unwirksam machen kann, dass er innerhalb der Schonfristden gesamten Betrag bezahlt, der angeblich offen ist.
  Danach sei es nicht hinnehmbar, wenn der Mieter gegenüber einer ordentlichen Kündigung weniger geschützt sein solle, als gegenüber einer fristlosen Vertragsbeendigung.
  
• So haben einige Gerichte entschieden, dass die Heilungswirkung auch eine zusätzlich ausgesprochene ordentliche Kündigung erfasse, sofern beide Kündigungen jeweils auf demselben Kündigungsgrund beruhen. 

BGH: Hilfsweise ordentliche Kündigung ist möglich und wird nicht unwirksam

Der Bundesgerichtshof (BGH) beurteilt diese Frage allerdings anders, und die meisten Landgerichte folgen dieser Rechtsprechung:

• Befindet sich der Mieter in einem zur fristlosen Kündigung berechtigenden Zahlungsverzug, so begründe dies zugleich auch ein berechtigtes Interesse an der ordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses wegen schuldhafter nicht unerheblicher vertraglicher Pflichtverletzung des Mieters. 

Danach führt bei einer außerordentlich fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs und einer zugleich ausgesprochenen ordentlichen Kündigung ein Ausgleich sämtlicher Rückstände in der Schonfrist ausschließlich zur Unwirksamkeit der außerordentlich fristlosen Kündigung, nicht aber zugleich auch der ordentlichen Kündigung. Und die könne auch gleich mit der fristlosen Kündkgung zusammen "hilfsweise" ausgesprochen werden.