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Kündigung Mietwohnung wegen Mietschulden kann unberechtigt sein

Eine wegen Zahlungsrückständen ausgesprochene fristgemäße Kündigung für die Mietwohnung kann nicht durch Zahlung des Mietrückstands unwirksam gemacht werden, 

  • sie kann aber dennoch unberechtigt sein, wenn die Pflichtverletzung nicht erheblich oder nicht schuldhaft ist.

Bei einer außerordentlich fristlosen Kündigung des Mietvertrages wegen Zahlungsverzugs und einer zugleich ausgesprochenen ordentlichen Kündigung führt ein Ausgleich sämtlicher Rückstände in der Schonfrist nur zur Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung, nicht aber zugleich auch zur Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung.

  • Dennoch kann unter bestimmten Voraussetzungen auch die hilfsweise oder gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung unwirksam sein. 

Mietschulden - die hilfsweise ordentliche Kündigung kann im Ausnahmefall unwirksam sein

So hat der BGH entschieden, dass der nachträgliche Ausgleich der Rückstände innerhalb der zweimonatigen Schonfrist ab Zustellung der Räumungsklage bei der Prüfung, ob der Mieter seine vertragliche Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, zu berücksichtigen ist. 

Denn während der Mieter im Rahmen der fristlosen Kündigung für seine finanzielle Leistungsfähigkeit stets einzustehen habe, ist eine ordentliche Kündigung nur bei verschuldetem Zahlungsverzug begründet. 

Danach kann sich der Mieter folglich im Rahmen des zur ordentlichen Kündigung führenden und jeweils gesondert zu prüfenden Einzelfalls etwa auf unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe berufen. Darüber hinaus könne die nachträgliche Zahlung des Mieters bei der Verschuldensfrage zu seinen Gunsten berücksichtigt werden, weil sie ein etwaiges Fehlverhalten in Form eines schuldhaft herbeigeführten Zahlungsrückstandes in einem milderen Licht erscheinen lasse.

Hinweis


Dazu hat im Übrigen auch das LG Berlin beschlossen, dass kein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliege, sofern der Mieter keine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.
Da somit zwingend ein Verschulden des Mieters am Zahlungsverzug erforderlich ist, besteht ein Kündigungsrecht nicht, wenn die Zahlung in Folge eines Umstands unterbleibt, den der Mieter nicht zu vertreten hat, wozu auch Zahlungsverzögerungen aufgrund unverschuldeter wirtschaftlicher Schwierigkeiten zählen.


Florian Herrmann, Rechtsanwalt
12351 Berlin
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