Mietendeckel - Nachzahlung nach Mietsenkung wegen überhöhter Miete

Das Gesetz zum Mietendeckel ist nicht verfassungsgemäß. Dies hat das Bundesverfassungsgericht entschieden.

Ist durch den Mietendeckel in Berlin die Miete unter die am 18.6.2019 geltende Miete verringert worden, dann muss der Differenzbetrag meist nachgezahlt werden.

Das Landesgesetz zur Begrenzung der Mieten für Wohnraum in Berlin hatte in § 4 eine Mietsenkung vorgesehen, wenn die vor dem 18.6.2019 geltende Miete mehr als 20 % über einer im Gesetz festgelegten Tabellenmiete lag. Das Landesgesetz ist durch das Bundesverfassungsgericht für nichtig erklärt worden.

Mietsenkung unterscheiden von verbotenen, ausgesetzten Mieterhöhungen

• Wichtig ist für Mieter zunächst zu unterscheiden, ob wirklich eine Mietsenkung nach § 4 MietenWoG erfolgt ist, also eine Absenkung unter die Miete, die am 18.6.2019 galt.

Etwas anders sind die Folgen der Nichtigkeit des Gesetzes dann, wenn die Miete nur auf dem Stand vom 18.6.2019 festgehalten wurde (Mietenstopp), oder ein neuer Mietvertrag geschlossen wurde.

Mietendeckel - Nachzahlung von Mieterhöhungen nach Mietenstopp,
Mietvertrag unter Mietendeckel mit Schattenmiete geschlossen - Nachzahlung

Mietsenkung nichtig - Nachzahlungspflicht

In aller Regel muss eine Mietsenkung, die durch das nun für nichtig erklärte Gesetz angeordnet war, vom Mieter ausgeglichen werden.

Mietsenkung durch Vermieter selbst

Nach § 5 MietenWoG war der Vermieter verpflichtet, ab November 2020 von sich aus die Miete zu senken, wenn eine Überhöhung vorlag. Einige Vermieter sind dieser Anordnung gefolgt und haben ihren Mietern geschrieben, dass sie ab sofort nur noch einen geringeren Betrag zahlen müssen, ein höherer Betrag werde nicht mehr angenommen.

In den meisten Vermietermitteilungen steht ausdrücklich, dass der Senkungsbetrag nachgezahlt werden muss, falls das Gesetz für nichtig erklärt wird.

In diesen Fällen ist zu verlangen, dass der Vermieter selbst den Mieter anschreibt, dass er nun wieder die höhere Miete haben will und auch die Nachzahlung der Differenzbeträge für die vergangenen Monate.

Mietsenkung auf Verlangen der Mieter

Haben Sie als Mieterin oder Mieter vom Vermieter die Senkung der Miete ab November 2020 verlangt, und hat der Vermieter daraufhin die Miete gesenkt, dann wird darüber ein Schreiben des Vermieters vorliegen.

• Dieses muss sorgfältig geprüft werden, ob in dem Schreiben schon eine Nachzahlung im Falle der Nichtigkeit des Gesetzes verlangt wird, oder nur die Nachforderung vorbehalten ist.

War die sofortige Nachzahlung schon in dem Schreiben verlangt, sollte diese auch umgehend erfolgen. War die Nachforderung vorbehalten, kann die Aufforderung des Vermieters abgewartet werden.

Mietsenkung durch Bescheid des Bezirksamts

Vereinzelt sind auch - mit oder ohne Antrag von Mietern - durch das Bezirksamt Bescheide erlassen worden, durch die die Miete gesenkt wurde. In den meisten Fällen wird der Vermieter gegen diesen Bescheid Widerspruch eingelegt haben.

Ist ausnahmsweise ein solcher Mietsenkungsbescheid rechtskräftig geworden, dann wäre noch einmal gesondert zu prüfen, ob dieser Bescheid weiterhin gilt und eine Nachzahlung gar nicht erforderlich ist.

Als Mieter oder Mieterin den Vermieter anschreiben - Ratenzahlung

Es ist umstritten, wieviel Zeit Mieterinnen und Mieter in dieser Ausnahmesituation haben, bevor sie wegen der Mietdifferenzen in Verzug kommen. Einige Fachleute gehen davon aus, dass jedenfalls 30 Tage nach Bekanntgabe des Beschlusses des BVerfG (am 15.4.2021) oder nach einer Aufforderung des Vermieters für die Nachzahlung einzuräumen sind.

• Es kann sinnvoll sein, wenn Sie selbst den Vermieter bzw. die Verwaltung anschreiben und anfragen, wie mit der nun entstandenen Situation umgegangen wird. Sie können z.B. Ihre Zahlungsbereitschaft mitteilen und um Ratenzahlung bitten.

Für Menschen mit niedrigem Einkommen, auch wenn sie bisher keine Transferleistungen in Anspruch genommen haben, kommt ein Antrag beim JobCenter oder Sozialamt in Betracht. Ein solcher Antrag sollte formlos aber nachweisbar (mail oder Fax) möglichst rasch gestellt werden. Bei zu später Antragstellung kann der Anspruch ausgeschlossen sein!
Hinweise des Vereins Tacheles für die Antragstellung

Außerdem gibt es einen besonderen Fonds des Landes Berlin.

Kündigungsrisiko

Bestehen Mietrückstände von mehr als 1 Monatsmiete, kann der Vermieter eine ordentliche (fristgemäße) Kündigung schicken. Ob diese berechtigt ist, hängt u.a. davon ab, wie Sie als Mieterin oder Mieter nach Kenntnis von der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts sich verhalten haben.
Erreichen die Mietrückstände den Betrag von 2 Monatsmieten, kann der Vermieter eine fristlose Kündigung schicken. Diese kann aber durch zügige Nachzahlung unwirksam gemacht werden.
Fristlose Kündigung unwirksam machen durch Nachzahlung