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Mietvertrag während Mietendeckel - Nachzahlung der Schattenmiete

Ist unter dem Mietendeckel in Berlin ein neuer Mietvertrag mit einer sogenannten Schattenmiete geschlossen worden, dann ist eine Nachzahlung der Differenz oft unvermeidlich.

Das Landesgesetz zur Begrenzung der Mieten für Wohnraum in Berlin hatte angeordnet, dass bei neuen Mietverträgen eine im Gesetz festgelegte Tabellenmiete nicht überschritten werden darf. Das Landesgesetz ist durch das Bundesverfassungsgericht für nichtig erklärt worden.

Mietendeckel - neuer Mietvertrag - Schattenmiete vereinbart

Vermieter hatten in Mietverträge oft Klauseln aufgenommen, wonach die Mieter zunächst einmal nur eine dem Landesgesetz entsprechende Miete schulden, dass sie aber eine höhere Miete schulden sollen, wenn das Gesetz für nichtig erklärt wird. Daraus kann sich eine Nachzahlungsverpflichtung ergeben.

  • Sie sollten aber die Vereinbarungen, die in Ihrem Vertrag stehen, fachkundig prüfen lassen.

Ist bei der Schattenmiete die Mietpreisbremse beachtet?

Schon vor dem Landesgesetz gab es eine bundesweite Mietbegrenzung für neue Mietverträge in Berlin, die sogenannte Mietpreispremse. Die Miete durfte - wenn keine Ausnahme vorlag - nicht höher sein als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (also Berliner Mietspiegel 2019 + 10 %). Wenn die Mieter berechtigterweise eine entsprechende Rüge erheben, reduziert sich die Zahlungsverpflichtung. Das kann sich auch auf Nachzahlungsforderungen wegen Aufhebung des Mietendeckels auswirken.

Zunächst kommt es darauf an, wann genau Sie den neuen Mietvertrag abgeschlossen haben:

  • Für Mietverträge, die vor dem 31.3.2020 abgeschlossen wurden, musste der Vermieter bei Verlangen einer höheren Miete nicht von sich aus angeben, welche Ausnahme er dafür in Anspruch nimmt. Hier kann also eine Unsicherheit bestehen, ob vielleicht doch die Mietpreisbremse ausnahmsweise nicht beachtet werden musste. Und Mieter mit solchen Verträgen können durch eine Rüge nicht für die Vergangenheit Geld zurückfordern.
  • Für Mietverträge, die ab 1.4.2020 abgeschlossen wurden, musste der Vermieter im Mietvertrag angeben, auf welche Ausnahme er sich berufen will, wenn er eine höhere Miete verlangte. Die Mieter können für solche Verträge auch rückwirkend für maximal 30 Monate die überhöhte Miete zurückfordern.

Ist die Vereinbarung über die Schattenmiete und Nachzahlung wirksam?

Die Vereinbarungen über eine Schattenmiete müssen sehr sorgfältig geprüft werden, was sie betreffend eine Nachzahlungsverpflichtung vorsehen, und ob sie nicht wegen Gesetzwidrigkeit unwirksam sind.

  • Steht im Vertrag, dass der Mieter nachzuzahlen hat, dann muss rasch fachkundig geprüft werden.

Weil es sich fast immer um vom Vermieter gestellte Formularklauseln handelt, ist zu prüfen, ob diese Klauseln ausreichend klar und übersichtlich und nicht überraschend sind. Einige Autoren vertreten auch die Ansicht, dass eine solche Mietvereinbarung schon deshalb unwirksam ist, weil das Gesetz nur genau im BGB festgelegte Mietänderungen zulässt, wozu die "Schattenmiete" nicht gehört.

Nachzahlungsverpflichtung

Ergibt die Prüfung, dass die Vereinbarung der Schattenmiete wirksam ist und auch nicht gegen die Regeln der Mietpreisbremse verstößt, dann muss die Differenz nachgezahlt werden.

  • Steht im Vertrag, dass der Vermieter sich vorbehält, die Differenz nachzufordern, dann kann jedenfalls eine entsprechende Aufforderung abgewartet werden.
    Es gibt auch Vermieter, die auf die Nachzahlung verzichten, die höhere Miete erst ab Mai 2021 oder später verlangen.
  • Ergibt sich aus dem Vertrag klar, dass der Mieter ohne vorherige Aufforderung nachzuzahlen hat, müssen Sie vor allem prüfen, ob die Differenz mehr als 1 Monatsmiete oder sogar mehr als 2 Monatsmieten ausmacht. Denn in diesem Fall kann eine Kündigungsgefahr entstehen.

Ist nur ein Teil der Forderung berechtigt - weil die Mietforderung teilweise gegen die Mietpreisbremse verstoßen hat -, dann sollten Sie nur diesen Betrag bezahlen.

Hinweis

Eine Zahlung unter Vorbehalt ist sinnlos bei Verträgen, die vor dem 31.3.2020 abgeschlossen worden sind, auch wenn zuvor oder gleichzeitig eine Rüge wegen Verstoß gegen die Mietpreisbremse mitgeteilt wird: Eine spätere Rückforderung von Beträgen wegen Überschreitung der Mietpreisbremse ist für diese Verträge nicht möglich.

Als Mieter oder Mieterin den Vermieter anschreiben - Ratenzahlung

Es ist umstritten, wieviel Zeit Mieterinnen und Mieter in dieser Ausnahmesituation haben, bevor sie wegen der Mietdifferenzen in Verzug kommen. Einige Fachleute gehen davon aus, dass jedenfalls 30 Tage nach Bekanntgabe des Beschlusses des BVerfG (am 15.4.2021) oder nach einer Aufforderung des Vermieters für die Nachzahlung einzuräumen sind.

  • Es kann sinnvoll sein, wenn Sie selbst den Vermieter bzw. die Verwaltung anschreiben und anfragen, wie mit der nun entstandenen Situation umgegangen wird. Sie können z.B. Ihre Zahlungsbereitschaft mitteilen und um Ratenzahlung bitten.

Für Menschen mit niedrigem Einkommen, auch wenn sie bisher keine Transferleistungen in Anspruch genommen haben, kommt ein Antrag beim JobCenter oder Sozialamt in Betracht. Ein solcher Antrag sollte formlos aber nachweisbar (mail oder Fax) möglichst rasch gestellt werden. Bei zu später Antragstellung kann der Anspruch ausgeschlossen sein!
Hinweise des Vereins Tacheles für die Antragstellung

Außerdem gibt es einen besonderen Fonds des Landes Berlin.

Kündigungsrisiko

Bestehen Mietrückstände von mehr als 1 Monatsmiete, kann der Vermieter eine ordentliche (fristgemäße) Kündigung schicken. Ob diese berechtigt ist, hängt u.a. davon ab, wie Sie als Mieterin oder Mieter nach Kenntnis von der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts sich verhalten haben.
Erreichen die Mietrückstände den Betrag von 2 Monatsmieten, kann der Vermieter eine fristlose Kündigung schicken. Diese kann aber durch zügige Nachzahlung unwirksam gemacht werden.
Fristlose Kündigung unwirksam machen durch Nachzahlung



Redaktion


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