Mieterhöhung auf ortsübliche Miete - Fristen, Regeln 

Verlangt der Vermieter die Erhöhung der Miete wegen Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, dann tritt die Erhöhung der Miete mindestens zwei Monate später nach Zugang der Mieterhöhung, ein - Vermieter haben Regeln zu beachten, Mieter sollten die Mieterhöhung prüfen!

Mieterhöhung auf ortsübliche Miete - Regeln für Vermieter

Vermieter können von Mietern die Zustimmung zu einer Mieterhöhung der Grundmiete nur verlangen, wenn:

1. die Mieterhöhung begründet ist,

2. die Einjahressperrfrist eingehalten ist,

2. die Kappungsgrenze beachtet wird,

4. die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten wird.

Alle vorstehenden Punkte werden in diesem Artikel nachstehend erläutert.

Formelle und inhaltliche Anforderungen an die Mieterhöhung für Vermieter

• Die Mieterhöhung muss formell in Ordnung sein: 
  Mieterhöhung auf Vergleichsmiete - formelle Anforderungen 
• und auch inhaltlich berechtigt sein:
  Mieterhöhungsverlangen Vergleichsmiete - inhaltliche Anforderungen. 

Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete - Berechnung Zustimmungsfrist für Mieter

Die Zustimmungsfrist für Mieter beträgt mindestens zwei Monate und kann höchstens einen Tag weniger als drei Monate betragen, ausgehend vom Zugang des Schreibens.

Beispiel: 

Das Schreiben des Vermieters geht am 6. Mai zu, die Ãœberlegungsfrist endet am 30 Juli.

Würde die Mieterhöhung am 30. Juli zugehen, dann können Mieter für die Zustimmung bis zum 30. September überlegen.

Entscheidend ist, wann das Schreiben zur Mieterhöhung zugeht, mit dem der Vermieter die Erhöhung verlangt.  

Es kommt nicht darauf an, wann Mieter z.B. das Schreiben von der Post abholen, sondern wann das Schreiben oder eine entsprechende Benachrichtigung im Briefkasten ist. 

• Auch wenn Mieter z.B. wegen eines Urlaubs verhindert oder aus anderen Gründen längere Zeit abwesend waren, so ist dies für den Zeitpunkt der Zustellung unerheblich.
  Mieterhöhung zustimmen, Ãœberlegungsfrist - wie viel Zeit für Mieter? 

Was gilt bei einer Mieterhöhung, wenn der Vermieter eine zu kurze Ãœberlegungsfrist setzt? 

Auch das kommt vor, Vermieter setzen eine zu kurze Ãœberlegungsfrist:
Mieterhöhung mit zu kurzer Ãœberlegungsfrist - Zustimmung? 

• Bestehen Gründe dafür, dass die Mieterhöhung in der Höhe nicht berechtigt ist, dann kann es zur Vermeidung eines Prozesses sinnvoll sein, eine Teilzustimmung zur Mieterhöhung zu machen. Die Teilzustimmung ist aber keine Garantie, dass der Vermieter nicht trotzdem eine Zustimmungsklage einreicht:
  Teilzustimmung zur Mieterhöhung - Vergleichsmietenerhöhung. 

Ortsübliche Vergleichsmiete, Mieterhöhung - Zahlung der Mieterhöhung ab wann?

Vom dritten Monat an, der auf den Erhalt des Schreibens zur Mieterhöhung folgt, muss bei Vorliegen der ordnungsgemäßen Voraussetzungen die Mieterhöhung gezahlt werden. Das ergibt sich aus § 558b Abs. 1 BGB.

Gerichtsprozess über Mieterhöhung, Zustimmungsurteil - Erhöhung muss nachgezahlt werden

Wird die Zustimmung zur Mieterhöhung vom Mieter verweigert bzw. nicht erteilt, so kann der Vermieter die höhere Miete nur verlangen, wenn er auf die Zustimmung zur Mieterhöhung klagt.

• Vermieter haben einen Anspruch darauf, dass Mieter - wenn die Mieterhöhung berechtigt ist - eine schriftliche Zustimmungserklärung abgeben.
  Vergleichsmietenerhöhung - Zustimmung zur Mieterhöhung durch Mieter.

Stimmen Mieter der Mieterhöhung nicht zu, dann beträgt die Frist für die Erhebung einer Zustimmungsklage des Vermieters 3 Monate, nach Ablauf der Zustimmungsfrist.

Der Erhöhungszeitpunkt gilt auch, wenn Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmen, der Vermieter dann die Zustimmungsklage erhebt, und das Gericht die Mieterhöhung insgesamt oder teilweise für berechtigt erklärt: 
Zustimmungsklage Mieterhöhung - Gericht verurteilt zur Zustimmung. 

• Hält das Gericht die Mieterhöhung ganz oder teilweise für berechtigt, dann sind Mieter zu entsprechenden Nachzahlungen (ab dem ursprünglichen Zeitpunkt der Mieterhöhung) für die Nachzahlung der Mietdifferenz aus der Mieterhöhung verpflichtet.

In solchen Fällen haben Mieter für die Nachzahlung der Mieterhöhung etwas Zeit, das Gesetz gewährt eine Nachzahlungsfrist: 
Zustimmung Mieterhöhung durch Urteil - Frist für Nachzahlung der Mieterhöhung. 

Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete - weitere einzuhaltende Fristen

Die Mieterhöhung darf innerhalb von drei Jahren nicht höher als 20 Prozent sein. Im laufenden Mietverhältnis dürfen Vermieter die Miete immer nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen -liegt die bisherige Miete unter der ortsüblichen Miete liegt, dann kommt die Kappungsgrenze zur Anwendung.
Kappungsgrenze bei Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete 

Der Vermieter will die sofortige Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Miete

Es gab schon lange keine Mieterhöhung: auch dann müssen Vermieter die Kappungsgrenze einhalten.​​​​

• Kappungsgrenze in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt: 
  die Miete darf innerhalb von 3 Jahren um höchstens 15 Prozent erhöht werden.
  Die 15 Prozent bzw. 20 Prozent der Kappungsgrenze sind von der anzusetzenden Ausgangsmiete zu berechnen.
  Die Ausgangsmiete ist die Miete, die drei Jahre vor Wirksamwerden der neuen Mieterhöhung gezahlt wurde, und zwar die Nettokaltmiete ohne Betriebskosten.  

Vermieter schickt jährlich eine Mieterhöhung für die Wohnung 

Eine künftige weitere Mieterhöhung in Richtung der ortsüblichen Miete unterliegt einer Sperrfrist oder Wartefrist.
Diese Frist beträgt 12 Monate (§ 558 Abs. 1 BGB).

Entspricht die Mieterhöhung den bestehenden Anforderungen, dann wäre die nächste Mieterhöhung nach 15 Monaten zu zahlen.
Die Frist ergibt sich aus der Sperrfrist von 12 Monaten und der für Mieter bestehenden Zustimmungsfrist von 3 Monaten. 

• Sonderkündigungsrecht für Mieter wegen Mieterhöhung:
  Die Frist für eine mögliche Sonderkündigung des Mieters wegen der Mieterhöhung beträgt 3 Monate.
  Mietvertrag wegen Mieterhöhung kündigen.