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Mietminderung - wie die Miete mindern, kürzen, einbehalten?

Besteht an der Wohnung ein erheblicher Mangel, dann ist eine Mietminderung berechtigt. 

Mietminderung - Wohnung muss, wie im Mietvertrag vereinbart, zu nutzen sein

Der Vermieter schuldet, dass die Wohnung, wie im Vertrag vereinbart, zu nutzen ist. 
Mängel - Welchen Zustand der Wohnung schuldet der Vermieter?

Wird das nicht geleistet, dann liegt ein Mangel vor, und die Verpflichtung, die Miete zu zahlen, ist laut Gesetz "entsprechend gemindert".
Mietminderung für Mietwohnung ist gesetzlich geregelt 

Wann beginnt für Mieter einer Wohnung der Anspruch auf eine Mietminderung?

Ein Anspruch auf eine Mietminderung besteht erst ab dem Zeitpunkt, ab dem der Vermieter Kenntnis von einem erheblichen Mangel hat. 
Mietwohnung hat erhebliche Mängel - Nutzung beeinträchtigt? 

Deswegen sollte immer eine schriftliche Mangelanzeige an den Vermieter erfolgen und die Zustellung des Schreibens sollte nachweisbar sein. 
Musterbrief Mangel, Mängelanzeige und Mietminderung

Bei erheblichen Mängeln haben Mieter das Recht, eine Mietminderung geltend zu machen

Ist die Nutzung, der Gebrauch der Wohnung durch Mängel erheblich eingeschränkt, dann kann nach dem Gesetz die Miete sofort gemindert, die Miete gekürzt werden. 
Vermieter muss eine Mietminderung nicht genehmigen.

Wegen der angesetzten Höhe der Minderung (wenn direkt eine Kürzung von der laufenden Miete erfolgt) kann es aber schnell zu Problemen für Mieter kommen: 

Hinweis


Es bestehen oft unterschiedliche Ansichten zwischen Mietern und Vermietern zur Frage, wie stark die Nutzung der Wohnung beeinträchtigt, bzw. ob die Nutzung überhaupt beeinträchtigt ist, und wenn eine Nutzungseinschränkung der Wohnung gegeben ist, welche Höhe für eine Mietminderung berechtigt ist:
Mietwohnung, erhebliche Mängel - Nutzung beeinträchtigt, eingeschränkt?  

    Mietminderung mit sofortiger Kürzung der Miete

    Mieter sollten immer sorgfältig prüfen, ob der Weg, die monatliche Miete gleich zu kürzen, nicht zu Problemen (Kündigung der Wohnung, siehe vorstehend) führen kann. 

    Oft schätzen Mieter die Höhe der Mietminderung falsch ein, kürzen einen zu hohen Betrag als Mietminderung.

    Lesen Sie dazu auch:
    Mietminderung geltend machen - Miete einfach kürzen?

    Miete wegen Mietminderung sofort einbehalten - Miete kürzen, Miete mindern

    Bevor Sie die Mietzahlung einfach kürzen, sollten Sie fachkundige Beratung in Anspruch nehmen, denn entscheidend sind immer die Umstände des Einzelfalls für die Höhe einer möglichen Minderung: 

    • Vorsicht:
      Mietminderungstabellen geben nur ungefähre Anhaltspunkte zu einer möglichen Höhe.

    Für die überschlägige Berechnung einer Mietminderung, kann der folgende Beitrag hilfreich sein: 
    Mängel der Mietwohnung - Höhe der Mietminderung berechnen 

    Was ist für das Durchführen einer Mietminderung zu empfehlen? 

    Grundsätzlich gilt:

    • Wenn der Mangel schon im vergangenen Monat bestand, und Sie ihn dem Vermieter angezeigt, mitgeteilt haben, und einen Vorbehalt erklärt hatten, dann ist es möglich, die Mietminderung dafür geltend zu machen.
    • Wenn Sie schon bei der Mietzahlung davon ausgehen, dass der Mangel nicht während des laufenden Monats beseitigt wird, können Sie einen angemessenen Betrag abziehen, Sie sollten aber immer darauf achten, dass keine Mietschulden entstehen, die eine Kündigung auslösen könnten. 
    • Wird der Mangel dann doch innerhalb des Monats beseitigt, müssen Sie die entsprechenden, einbehaltenen Beträge für die Folgezeit nachzahlen.
    • Auch wenn eine Mietminderung berechtigt ist: es ist nicht klar, in welcher Höhe.
      Eine zu hohe Mietminderung führt zum Kündigungsrisiko für den Mietvertrag, wenn sich später durch ein Urteil herausstellt, dass die Mietminderung viel zu hoch war und der Vermieter bereits den Mietvertrag gekündigt hat.
      Gerichte bestätigen in solchen Fällen häufig die Kündigung des Vermieters, wegen entstandener Mietschulden.
      Zu hohe Mietminderung - fristlose Kündigung des Mietvertrags 

    Miete kürzen, einbehalten - sicher ist, die Miete unter Vorbehalt der Rückforderung zu zahlen

    Wird die Miete trotz eines Mangels ungekürzt weiter gezahlt, dann sollten Mieter schriftlich immer einen Vorbehalt für die Mietzahlungen erklären.

    Zahlung Miete unter Vorbehalt - Mietminderung später geltend machen  

    Miete mindern - Miete unter Vorbehalt zahlen, statt gleich die Mietminderung vorzunehmen

    Es ist sehr viel sicherer, die volle Miete unter Vorbehalt zu zahlen, und später den überzahlten Betrag vom Vermieter zurückzufordern.

    Mietminderung - wie zu viel bezahlte Miete zurückbekommen?

    Mieter macht Mietminderung durch Abzug von der Miete geltend

    In einem solchen Fall sollte dem Vermieter immer nachvollziehbar mitgeteilt werden, warum der Abzug eines geringen Mietminderungsbetrags von der Miete erfolgt.

    • Grundsätzlich, wie bereits erläutert, muss dem Vermieter der Mangel bekannt gewesen sein und es muss sich um einen erheblichen Mangel handeln.
    Beispiel

    "Die Mietzahlung für Februar habe ich gekürzt um 60 € Mietminderung, für den Ausfall der Warmwasserversorgung, vom 1. bis 20. Januar, siehe dazu mein / unser Schreiben vom... "

    Wenn der Mangel noch immer besteht, sollten Sie sicherheitshalber hinzusetzen:

    "Weiter mache ich bis zur Beseitigung des Mangels ein Zurückbehaltungsrecht geltend."

    Außerdem sollten Sie bei der Überweisung im Verwendungsnachweis eintragen:

        Miete für Monat... abz. Mietminderung gem. Schreiben vom...

      Die Beseitigung eines Mangels der Mietwohnung, die Reparatur dauert viel zu lange

      Zieht sich die Beseitigung eines Mangels länger hin, sollten Sie unbedingt fachkundige Beratung in Anspruch nehmen, was zu tun ist, wie vorgegangen werden sollte, ob zum Beispiel eine Instandsetzungsklage in Betracht kommen kann oder auch eine Ersatzvornahme.

      Lesetipps


      Mietminderung - Durchsetzung, Durchführung für Mietwohnung 


      Mietminderung erfolgt von der Bruttowarmmiete - wie mindern? 


      Es kann (nach eingehender Prüfung) möglich sein, ein zusätzliches Zurückbehaltungsrecht auszuüben: Zurückbehaltungsrecht für Mieter - Miete, Zahlungen zurückbehalten 


      Mit einer Ersatzvornahme als Mieter Mängel selbst beseitigen 



      Redaktion


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