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Keine Wertverbesserung durch Modernisierung - Duldung durch Mieter?

Ob eine Baumaßnahme vom Mieter im Rahmen einer Modernisierung als Wertverbesserung  angesehen wird, ist nicht entscheidend für die Frage, ob Mieter zur Duldung der Modernisierung verpflichtet sind.

Instandsetzung ohne Wertverbesserung - keine Modernisierung

Führen Baumaßnahmen gar nicht zu einer Wertverbesserung, also verbesserten Ausstattung der Mietwohnung oder des Grundstücks, dann handelt es sich um reine Instandsetzungsmaßnahmen.

  • Instandsetzungsmaßnahmen des Vermieters müssen Sie als Mieter:in dulden, § 535a BGB.

Der Vermieter muss solche Maßnahmen nur rechtzeitig ankündigen, so dass sich die Mieter .der Mietwohnung, des Hauses oder des Grundstücks darauf einstellen können.

Vermieter muss Instandsetzungsarbeiten ankündigen, Firma benennen

Aber: Für reine Instandsetzungsmaßnahmen kann keine Mieterhöhung erfolgen.

Modernisierung und Instandsetzung kombiniert - Wertverbesserung?

Oft werden bei der Modernisierung Bauteile ersetzt, die schon vorher vorhanden waren. Wenn das eine Wertverbesserung darstellt, dann müssen Sie als Mieter:in auch diese Maßnahmen dulden, § 555d BGB.

Allerdings muss der Vermieter solche Modernisierungsmaßnahmen drei Monate vor Beginn schriftlich ankündigen, § 555c BGB. Ausnahme: Wenn es sich um eine Bagatellmodernisierung handelt, § 555c Abs. 4 BGB.

Hinweis


Wenn Sie eine Modernisierungsankündigung erhalten, sollten Sie umgehend fachkundige Beratung in Anspruch nehmen. Es gibt eine strenge Frist, in der Sie etwaige persönliche Härtegründe vorbringen müssen!

  • Mieterhöhung: Entsteht durch eine Modernisierung eine Wertverbesserung und hat der Vermieter durch die Modernisierung Instandsetzungskosten gespart (sogenannte modernisierende Instandsetzung), dann dürfen die Instandsetzungskosten bei der Berechnung der Modernierungsmieterhöhung nicht einbezogen werden:

Modernisierungsmieterhöhung - Instandsetzungskosten sind abzuziehen.

Zum Beispiel:

Das gilt auch dann, wenn eine Instandsetzung noch gar nicht fällig war, die Bauteile aber schon länger in Gebrauch waren.

Modernisierung - Duldungspflicht  für Mieter bei Herstellung des allgemein üblichen Zustands

Früher spielte es eine Rolle, ob die Modernisierungsmaßnahme dazu führt, dass ein allgemein üblicher Zustand hergestellt wird - dann hatte der Mieter eine erhöhte Duldungspflicht. Nach der aktuellen Fassung des Gesetzes ist das für die Duldungspflicht nicht mehr von Bedeutung (sondern nur noch für die folgende Mieterhöhung):

Modernisierung - persönliche Härtegründe gegen Duldung vorbringen

Hinweis


Das Gesetz verlangt in § 555d Abs. 3 BGB, dass Sie solche persönlichen Härtegründe innerhalb einer recht kurzen Frist dem Vermieter mitteilen.

Kommen später neue persönliche Härtegründe hinzu, müssen die allerspätestens bis zum Baubeginn dem Vermieter mitgeteilt werden, § 555d Abs. 4 BGB.

    Modernisierung ohne Wertverbesserung keine Mieterhöhung

    Oft ist schon aus der Modernisierungsankündigung zu ersehen, ob es sich bei den Maßnahmen nach Ansicht des Vermieters um eine Wertverbesserung handelt, z.B. wenn für bestimmte Maßnahmen auf eine Mieterhöhung verzichtet wird.

    Jedenfalls sollte die spätere Mieterhöhung sorgfältig geprüft werden, unter anderem darauf, ob nur Verbesserungsmaßnahmen auf die Miete umgelegt werden. 

    Mieterhöhung für Wohnung durch Umlage von Modernisierungskosten.




    Hinweis

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