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Mietvertrag kann Kündigung ausschließen oder einschränken!

Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters können durch den Mietvertrag ausgeschlossen oder eingeschränkt werden. 

Durch eine „ordentliche Kündigung“ kann die Vermieterseite einen Wohnungsmietvertrag auch dann  - unter Einhaltung der Kündigungsfrist - kündigen, wenn die Mieterseite sich nichts zu Schulden hat kommen lassen. Die gesetzlich zugelassenen Kündigungs­gründe für eine solche Kündigung liegen allein auf der Vermieterseite, in Form von Eigenbedarf, der Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung oder vergleichbar schweren Gründen.

Mietvertrag kann eine Beschränkung der Kündigung vorsehen, Kündigung ausschließen

Solche Kündigungsrechte können durch eine miet­vertragliche Vereinbarung aber eingeschränkt oder ausgeschlossen werden bzw. sein:

  • Bei vielen Wohnungsbeständen, die in der Ver­gangenheit ge­zielt für die Belegschaften bestimmter Betriebe oder Industriezweige, von Genossenschaften oder kommunalen Wohnungsunternehmen errichtet worden waren, wur­­den bei Verkauf dieser Wohnungs­bestände Schutzregelungen für die Mieter im Kauf­vertrag zwi­schen den Eigentümern vereinbart.
  • In vielen Fällen sehen diese Vereinbarungen le­benslange Wohn­rech­te für die vorhandenen Mieter, weitere Einschränkungen von Kündigungs­rech­ten und Vor­kaufs­rechte im Verkaufsfalle vor.

Werkwohnungen, Genossenschaften, ehemals kommunale Wohnungen - Kündigungsschutz

Dieses gilt z.B. für den Bestand der rund 113.000 sogenannten Eisenbahnerwohnungen, welche 2000 an verschiedene Erwerber verkauft wurden und auch für weitere Werkswohnungsbestände, z.B. im Bergbau, der Montanindustrie, sowie bei Verkäufen kommunaler Wohnungsbestände.

Zahlreiche Verträge ehemaliger kommunaler Wohnungsgesellschaften oder Wohnungsgenossen­schaften beinhalten im „Kleingedruckten“ die Textpassage, dass der Vermieter:

„nur in besonderen Ausnahmefällen unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig ma­chen“.

Der Bundesgerichtshof bewertet diese Vereinbarung als Einschränkung der gesetzlichen Kündigungs­rechte. Zum Eigenbedarf z.B. müssen demnach noch wichtige Gründe hinzukommen, die eine Kündigung notwendig machen.

Hinweis

Wenn eine Beschränkung von Kündigungen des Vermieters, oder ein Kündigungsausschluss formuliert werden soll, sollten Sie unbedingt fachkundige rechtliche Beratung in Anspruch nehmen!

  • Wenn Sie eine Kündigung erhalten, legen Sie dem Berater unbedingt auch den Mietvertrag vor, bzw. die Vereinbarung über Kündigungsrechte. 
Holger Gautzsch, Rechtsanwalt
28217 Bremen
Zur Autorenseite von Holger Gautzsch

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