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Berliner Mietendeckel - Höhe der Untermiete - neue Untermietverträge

Die Mietgrenzen des Berliner Landesgesetzes, sogenannter Mietendeckel, gelten auch für Untermietverträge, die ab dem 23.2.2020 geschlossen werden.

Das Gesetz zählt nämlich einige Ausnahmen auf, wo es nicht gilt, die Untervermietung ist dort aber nicht genannt.

Das bedeutet, dass in Berlin auch im Verhältnis Hauptmieter / Untermieter die mietenbeschränkenden Vorschriften des Mietendeckels gelten. Das Gesetz ist am 23.2.2020 in Kraft getreten.

Mietendeckel Berlin gilt bei einem Untermietvertrag - Verhältnis Hauptmieter zu Untermieter

Berliner Untermieter können sich gegenüber dem Hauptmieter auf den Mietendeckel berufen.

Das betrifft Mieterhöhungen: Bei laufenden Verträgen darf die Untermiete, ebenso wie die Miete des Hauptmieters, die Stichtagsmiete, die am 18.6.2019 vereinbarte Miete, nicht überschreiten.

Das gilt aber vor allem für Untermietverträge, die nach dem 23.2.2020 abgeschlossen werden:

Der Hauptmieter darf bei der Berechnung des Betrags für die Untermiete einerseits die Stichtagsmiete nicht überschreiten. Andererseits gilt eine Mietentabelle, die eine zulässige Miete für die Wohnung je nach Ausstattung festlegt. Es gilt immer die niedrigere Miete von beiden: 

  • Ist die Tabellenmiete niedriger als die am 18.6.2019 verlangte Miete, dann ist diese anzuwenden.
  • War die Stichtagsmiete am 18.6.2019 niedriger als die Tabellenmiete, darf sie auch bei der Wiedervermietung nicht überschritten werden, aber:
  • Es gibt eine Ausnahme für Mieten, die am 18.6.2019 niedriger waren als 5,02€/qm, obwohl die Wohnung einigermaßen gut ausgestattet ist.
    Hier darf bei Wiedervermietung die Miete um 1,00 € höher angesetzt werden, als am 18.6.2019, aber maximal auf 5,02 €/qm.
    Wiedervermietung: Wohnung gut ausgestattet bisher niedrige Miete
Hinweis

Als Untermieter haben Sie - wie andere Mieter auch - Auskunftsrechte gegenüber dem Hauptmieter, der ja hier als Vermieter auftritt.

Mietendeckel Berlin - Untervermietung einer ganzen Wohnung - zulässige Höhe der Untermiete

Wird die Wohnung komplett untermietet, dann gelten diese Mietgrenzen unmittelbar auch für die Untermiete.

Mietendeckel - Untermietvertrag für Zimmer - Berechnung der Höhe der Untermiete

Wie ist die zulässige Untermiete zu berechnen, wenn einzelne Zimmer bzw. ein Zimmer untervermietet werden?

  • Zuerst muss die Fläche des oder der Zimmer festgestellt werden, die dem Untermieter allein zur Verfügung stehen, z.B. 20 qm.
  • Dann muss berechnet werden, welche Flächen von allen Untermietern und dem Hauptmieter gemeinsam genutzt werden:
    Wenn es z.B. einen Hauptmieter und zwei Untermieter gibt und Küche, Bad, Toilette und Flur zusammen 36 qm haben, dann benutzen 3 Personen diese Gemeinschaftsräume, es entfallen auf jeden anteilig 12 qm.
  • Diese Fläche kommt zu der allein genutzten Fläche (z.B. Fläche des Zimmers) hinzu.
    Die Berechnung für den Untermieter im Beispiel muss also die für die Wohnung insgesamt geltende Miete pro Quadratmeter zeigen.
    Dies sind in diesem Beispiel 20 + 12 = 32 qm.
  • Die Untermiete pro Quadratmeter darf die Mietgrenzen, also die Stichtagsmiete oder die Tabellenmiete (ggf. mit zulässiger Erhöhung oder mit Zuschlägen) nicht überschreiten.

Untermietvertrag und Mietendeckel Berlin - Bruttomiete, Bruttowarmmiete ist vereinbart

Die Mietgrenzen des Landesgesetzes sind als Nettokaltmieten festgelegt. Sind Brutto- oder Bruttowarmmieten vereinbart, dann muss zuerst ausgerechnet werden, welche Mietanteile auf Heizkosten oder sonstige Nebenkosten entfallen

- diese Beträge müssen abgezogen werden, um die fiktive Nettokaltmiete zu ermitteln.

Mietendeckel - was ist mit Zuschlägen, was gilt für die Miete bei einem Untermietzuschlag?

Das Gesetz sagt ausdrücklich aus, dass die (gedeckelte) Miete die Nettokaltmiete einschließlich aller Zuschläge ist.

Wenn also  beispielsweise der Hauptmieter dem Untermieter auch ganz oder teilweise den Untermietzuschlag mit in Rechnung stellt, den der Vermieter vom Hauptmieter für die Erlaubnis zur Untervermietung verlangt, dann ist auch dieser Zuschlag Bestandteil der Nettokaltmiete.

Hinweis


Das Berliner Landesgesetz wird scharf angegriffen, es wird behauptet, es sei verfassungswidrig. Als Untermieter sollten Sie keinesfalls eigenmächtig die Untermietzahlung senken.

Mietendeckel Berlin - was tun als Mieter?



Redaktion


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