Mietendeckel - Mietbegrenzung, Mietenstopp in Berlin

Das Gesetz zum Mietendeckel ist vom BVerfG durch Beschluss vom 25.3.2021 für nichtig erklärt worden.

Das Berliner Abgeordnetenhaus hat am 30.1.2020 ein Gesetz zur Mietbegrenzung, den sogenannten Mietendecke,l beschlossen, es wurde am 22.2.2020 im Gesetz- und Verordnungsblatt veröffentlicht und ist damit am 23.2.2020 in Kraft getreten.

Berliner Gesetz zum Mietendeckel gilt ab Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt

Für die Dauer von fünf Jahren werden die Wohnungsmieten in Berlin "eingefroren", die Miete soll innerhalb dieser Zeit grundsätzlich nicht steigen gegenüber dem Stand, der am 18.6.2019 erreicht war, bei Wiedervermietung von Wohnungen soll eine im Gesetz festgelegte Tabellenmiete nicht überschritten werden, es gibt aber einige Ausnahmen. Mieten, die schon um mehr als 20 % überhöht sind, sollen reduziert werden - dieser Teil des Gesetzes tritt aber erst neun Monate später in Kraft. Die Mieter haben Auskunftsrechte gegenüber dem Vermieter, und Behörden des Landes Berlin können eingreifen.

Ausnahmen vom Mietendeckel

Das Gesetz gilt von vornherein nicht für Neubau, der nach dem 1.1.2014 bezugsfertig geworden ist und für Wohnraum, der unbewohnbar war und wiederhergestellt wird. Es ist auch nicht anzuwenden auf öffentlich geförderten Wohnungsbau und mit öffentlichen Mitteln modernisierte Wohnungen, für die eine Mietpreisbindung festgelegt ist.

Mietendeckel Berlin, Landesgesetz zur Mietenbegrenzung - Ausnahmen 

Mietenstopp - Phase 1 des Mietendeckels

• Ab Inkrafttreten ist es verboten, eine höhere Miete zu fordern oder entgegenzunehmen als diejenige, die am 18.6.2019 galt, die sogenannte Stichtagsmiete.

Das gilt für laufende Mietverträge, aber auch für die Wiedervermietung freier Wohnungen.

• Eine Ausnahme gibt es für besonders niedrige Mieten: Betrug die Miete am Stichtag weniger als 5,02 €/qm, obwohl die Wohnung zwei von fünf im Gesetz festgelegten Merkmalen einer modernen Ausstattung hat, dann darf bei einer Wiedervermietung die Miete erhöht werden, jedoch um maximal 1 €/qm, und höchstens auf 5,02 €/qm.

Diese Grenzen bleiben bis zum 31.12.2021 unverändert (für danach siehe unten: Anpassungen).

Anwendung Mietendeckel - neuer Mietvertrag - Tabellenmiete als engere Mietbegrenzung

Im Gesetz ist eine Mietentabelle veröffentlicht. Die dort festgesetzten Mieten dürfen bei Wiedervermietung oder auch bei erstmaliger Vermietung (nicht aber bei Erstvermietung von Neubau, siehe oben) grundsätzlich nicht überschritten werden, auch wenn die Stichtagsmiete höher war.

Eine Ausnahme gilt für Wohnungen in Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, es gelten um 10 % höhere Tabellenwerte.

Modernisierung

Für bestimmte Modernisierungsmaßnahmen lässt das Gesetz eine weitere Anhebung der Tabellenmiete um bis maximal 1 €/qm zu: 
Mietendeckel Berlin - Mieterhöhung bei Modernisierung ist begrenzt 

Anpassungen

Ab 1.1.2022 sollen durch Rechtsverordnung des Senats Erhöhungen der Stichtagsmiete zugelassen werden, aber nur bis zur Höhe der Tabellenmiete.
Die Tabellenmiete selbst soll alle zwei Jahre durch Rechtsverordnung angehoben werden. 

Auskunftsanspuch der Mieter, Auskunftspflicht der Vermieter

Der Vermieter muss jedem Mieter Auskunft erteilen über die Merkmale, die für die Bewertung der Miete maßgeblich sind.

Wird nach dem 23.2.2020 Wohnraum neu vermietet, dann müssen die Auskünfte vor Mietvertragsabschluss vorgelegt werden.

Gegenüber der Behörde sind auch Mieter zur Auskunft verpflichtet.

Auskunftsanspruch, Auskunftspflicht

Vermieter haben Verluste wegen der Anwendung des Mietendeckels - Härtefallantrag möglich

Vermieter, die bei Anwendung dieser Regeln auf Dauer Verluste erwirtschaften würden, können einen Härtefallantrag stellen. Die Behörde kann dann eine höhere Miete festsetzen.

Härtefallgenehmigung - höhere Miete - aber Zuschuss für Mieter möglich
Gibt es solch einen Härtefallbescheid zugunsten des Vermieters, dann kann der Mieter / die Mieterin einen Antrag auf entsprechenden Mietzuschuss stellen, wenn bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschritten werden.

Mietendeckel - Mietsenkung für Mieter ab November 2020 kann möglich sein - Phase 2

Erst neun Monate später - am 23.11.2020  - tritt eine Regelung in Kraft, die es ermöglichen soll, Mieten abzusenken, wenn sie die zulässige Miete um mehr als 20 % übersteigen.

Zivilgerichte - Behördenbescheide - Bußgelder

Wieviel Geld der Vermieter vom Mieter zu bekommen hat, entscheiden letztlich die Zivilgerichte.

Die Behörden können aber auch durch einen Bescheid die Mieter unterstützen, die Vermieter mit der neuen Rechtslage konfrontieren.
Außerdem können die Behörden Bußgeldbescheide gegen Vermieter erlassen.