Wegen Modernisierung keine Anwendung der Mietpreisbremse

Wird bei einer Vermietung die zulässige Miete gemäß der geltenden Mietpreisbremse überschritten, und beruft sich der Vermieter auf eine Modernisierung der Wohnung, dann sollten Mieter  prüfen, ob die Ausnahme von der Mietpreisbremse wegen einer vorgenommenen Modernisierung möglich ist.

Höhere Miete als die Mietpreisbremse zulässt - Vermieter müssen Auskunft geben

Seit dem 1.1.2019 ist der Vermieter, wenn er die nach der Mietpreisbremse geltende Miete überschreiten will, verpflichtet, schon vor dem Vertragsabschluss Auskunft zu erteilen, auf welche Ausnahme er sich berufen will.
Mietpreisbremse - Gesetzesänderungen April 2020 und ab 1.1.2019. 

Mietpreisbremse gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt

In einem von der Landesregierung festgelegten Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt soll die Miete in einem neuen Mietvertrag die Mietpreisbremse einhalten: Sie darf nicht höher sein als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Es gibt aber Ausnahmen, die den Vermieter berechtigen können, doch eine höhere Miete zu verlangen:
Wie funktioniert die Mietpreisbremse?

• Ausnahmen von der Anwendung der Mietpreisbremse.

Vermieter hält Mietpreisbremse nicht ein - Wohnung wurde modernisiert als Ausnahme

Der Vermieter kann sich auf die Ausnahme berufen, die Wohnung sei modernisiert, oder sogar umfassend modernisiert worden.

• Wenn Sie eine Rüge erheben wollen, müssen Sie sich in Ihrer Rüge mit dieser Angabe auseinandersetzen, z.B.: Ich kann nicht erkennen, dass die Wohnung wesentlich modernisiert worden ist.
• Mieter sollten jedenfalls - im Rügeschreiben oder separat - weitere Auskunft verlangen. Oft führt bereits die Rüge und das Verlangen der Auskunft dazu, dass dem Vermieter ein Rechtsverstoß bewusst wird, und es kann vielleicht eine gütliche Einigung erzielt werden.
  Mietpreisbremse - qualifizierte Rüge des Mieters. 
  

Modernisierung - Mietpreisbremse soll nicht gelten, Auskunft verlangen

Auch wenn der Vermieter vor dem Vertragsabschluss - oder später - Auskunft erteilt hat, dass er sich auf die umfassende Modernisierung als Ausnahme von der Mietpreisbremse berufen will, reicht das meist nicht aus für die Prüfung, ob die Grenze der Mietpreisbremse gilt, bzw. wie weit sie überschritten werden darf. Es kommt auf die Einzelheiten an:

• Wann ist die Modernisierung ausgeführt worden?
• Welche Modernisierungsmaßnahmen wurden ausgeführt?
• Welche Kosten sind dafür entstanden?

Mieter können dem Vermieter diese Fragen vorlegen und ihn um Auskunft bitten. Sie sollten dann eine Frist setzen, bis wann Sie die Auskunft erwarten.

Rückforderung von Miete wegen Überschreitung der Mietpreisbremse

Um zu viel gezahlte Miete wegen Überschreitung der Mietpreispremse zurückzufordern,müssen Sie zunächst an den Vermieter eine entsprechende Rüge geschickt haben.
Mietpreisbremse: Eine Rüge an den Vermieter senden.

• Sie sollten nachweisen können, dass der Vermieter Ihre Rüge auch erhalten hat.

Für Mietverträge, die vor dem 1.4.2020 abgeschlossen wurden, kann nur für die Zeit ab Eingang der Rüge beim Vermieter Miete zurückgefordert werden.

Für Mietverträge, die ab 1.4.2020 abgeschlossen wurden, kann auch rückwirkend Miete zurückgefordert werden, wenn die Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Vertragsabschluss erhoben wurde.

Mietpreisbremse - Änderungen ab Januar 2019 und ab April 2020.

Ausnahmen zur Mietpreisbremse - Neue Regelung für Verträge ab 1.4.2020

• Für Verträge, die nach dem 31.3.2020 abgeschlossen wurden (Art. 229 § 51 EGBGB), kommt es für die Mietpreisbremse auf die möglichen Ausnahmen nur dann noch an, wenn der Vermieter vor Vertragsabschluss auf eine von ihm angenommene Ausnahme hingewiesen hat, § 556g Abs. 1a BGB.

Der Vermieter kann zwar auch später noch die Auskunft nachholen, kann sich dann aber erst zwei Jahre später - also zwei Jahre nach Erteilung der Auskunft - auf die entsprechende Ausnahme berufen.

Mietpreisbremse - Änderungen ab Januar 2019 und April 2020.

Mietpreisbremse nicht eingehalten - Auskunftsklage, Feststellungsklage, Zahlungsklage

Wenn der Vermieter auf Ihr Auskunftsverlangen auch nach einer Fristsetzung keine ausreichende Auskunft erteilt, bleibt Ihnen nur die Möglichkeit, Klage zu erheben, entweder Klage auf Auskunfterteilung, oder auf Rückzahlung gezahlter Miete und Feststellung der Mietpreisgrenze, oder auch mit Kombination dieser Klageanträge:
Verstoß gegen Mietpreisbremse: Auskunfts - oder Zahlungsklage?

• Wenn klar ist, dass die ortsübliche Miete um mehr als 10 % überschritten wird, ist eine Verurteilung des Vermieters zur Auskunft sehr wahrscheinlich.
• Wird dann auf Rückzahlung geklagt, muss der Vermieter im Gerichtsverfahren beweisen, dass die von ihm verlangte Miete zulässig ist, kein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vorliegt.
• Wird ein Verstoß festgestellt, dann muss der Vermieter die zu viel bezahlte Miete (ab dem Zeitpunkt der dem Vermieter übersandten Rüge) zurückerstatten.
• Vom Gericht kann für die Zukunft festgestellt werden, welche Miete vorerst zulässig ist.