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Betriebskostenabrechnung - Vermieter reagiert nicht auf Widerspruch

Wurde gegen die Betriebskostenabrechnung des Vermieters ein Widerspruch erhoben, aber reagiert der Vermieter nicht, was ist dann zu tun, wie können Mieter reagieren? Es kommt auch darauf an, ob der Mietvertrag noch besteht oder schon beendet ist.

Betriebskostenabrechnung für Mietwohnung – Mieter haben Recht auf Widerspruch

Erstellt der Vermieter die Betriebskostenabrechnung für die Wohnung fristgerecht, haben Mieter gem. § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB ganze 12 Monate Zeit, diese zu überprüfen und Einwendungen gegen die Abrechnung dem Vermieter mitzuteilen.

Zweifel an einzelnen Kostenpositionen der Betriebskostenabrechnung für die Wohnung

Bestehen Zweifel an einzelnen Abrechnungspositionen, weil bestimmte Kosten keine Betriebskosten sind, oder erscheinen einzelne abgerechnete Betriebskosten als zu hoch, können Mieter Widerspruch gegen die Abrechnung einlegen. 

​​​​​​​Trotz Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung macht der Vermieter keine Korrektur 

Zeigt sich der Vermieter  jedoch unbeeindruckt, und reagiert nicht auf den Widerspruch, fragen sich Mieter, wie die Rechte auf eine Korrektur der Nebenkostenabrechnung durchgesetzt werden können, wie man sich nun verhalten soll.
Betriebskostenabrechnung - Änderung, Korrektur durch Vermieter

Widerspruch wegen zu später Betriebskostenabrechnung des Vermieters

Vermieter sind gesetzlich verpflichtet, gem. § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB die Nebenkostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des vereinbarten Abrechnungszeitraumes (siehe Vereinbarung im Mietvertrag) Mietern zukommen zu lassen.
BGH zu verspäteter Abrechnung.

Formell fehlerhafte Betriebskostenabrechnung – Zurückbehalt für Betriebskostenzahlungen

Im Falle einer formell nicht ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung (z.B. keine schriftliche, verständliche, nachvollziehbare oder prüfbare Abrechnung, fehlende Angabe der Gesamtkosten und deren Zusammensetzung, falscher Abrechnungszeitraum und unrichtige Abrechnungseinheiten, fehlende Angabe von Betriebskostenvorauszahlungen etc.) darf der Mieter sowohl die Nachzahlungsforderung als auch (während eines laufenden Mietverhältnisses) die künftigen Betriebskostenvorauszahlungen nach § 273 Abs. 1 BGB bis zum Erhalt einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung zurückbehalten.

Mietvertrag beendet - Vermieter schickt keine Betriebskostenabrechnung

Inhaltlich fehlerhafte Betriebskostenabrechnung - Berichtigung der Abrechnung durchsetzen

Ist die Betriebskostenabrechnung dagegen nur inhaltlich fehlerhaft (z.B. Angabe einer falschen Wohnfläche, Abrechnung nicht umlagefähiger Kostenpositionen, falscher Umlageschlüssel, Berücksichtigung von Kosten für leerstehende und/oder gewerbliche Wohneinheiten etc.) hat der Mieter lediglich einen Berichtigungsanspruch auf Korrektur der materiellen Fehler.

  • Die Berichtigung kann auch noch nach dem Ende der 12-monatigen Abrechnungsfrist erfolgen.
  • Soweit die Korrektur nach den Ende des Abrechnungszeitraums jedoch ergibt, dass der Mieter einen höheren als den ursprünglichen Nachforderungsbetrag zu zahlen hat, ist dieser höhere Betrag für den Vermieter nicht mehr durchsetzbar, Mieter müssen eine nachträgliche Erhöhung nicht zahlen (BGH, Urteil vom 17.11.2004, Az. VIII ZR 115/04).

  • Der Mieter muss den höheren Betrag nur dann zahlen, wenn die Berichtigung des Fehlers noch innerhalb der Abrechnungsfrist erfolgt.

  • Ergibt die Korrektur nach Ende des Abrechnungszeitraums ein Guthaben, so steht dieses Guthaben Mietern zu. Mieter können diesen Betrag von ihrem Vermieter fordern. Auch die Verrechnung eines Betriebskostenguthabens ist möglich:
    Forderung gegen den Vermieter - Aufrechnung, Verrechnung mit Miete

Zurückbehaltungsrecht für Mieter wegen fehlerhafter Betriebskostenabrechnung

Die Abgrenzung zwischen formellen und materiellen Fehlern in der Betriebskostenabrechnung kann äußerst schwierig sein kann - daher sollten Mieter bei der Wahrnehmung des Zurückbehaltungsrechtes vorsichtig sein un bevor dieses Recht wahrgenommen wird, sich anwaltlich oder bei einem Mieterverein beraten lassen.

Die Betriebskostenabrechnung enthält Rechenfehler - als Mieter selbst korrigieren

Wurde innerhalb einer Betriebskostenabrechnung ein Rechenfehler entdeckt, wurden Vorauszahlungen zu niedrig angesetzt, dann können Mieter durchaus selbst die Abrechnung korrigieren und dem Vermieter mitteilen, dass die Nachzahlung deswegen gekürzt wird.
Betriebskosten Wohnung - Nachforderung - Frist für Nachzahlung

  • Entsteht ein Betriebskostenguthaben: 
    ​​​​​​​Der Vermieter kann mit einer ausreichenden Frist aufgefordert werden, das Guthaben zu überweisen. Dies gilt selbstverständlich auch für die Heizkostenabrechnung.
  • Erfolgt keine Ãœberweisung des Guthabens, dann besteht die Möglichkeit der Verrechnung der Forderung mit der laufenden Miete:
    Forderung gegen den Vermieter - Aufrechnung, Verrechnung mit Miete

Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen erfolgt zu Unrecht

Stellt sich im Nachhinein heraus, dass der Einbehalt der laufenden Betriebskostenvorauszahlungen zu Unrecht erfolgte, kann dies zu einer (außerordentlichen) Kündigung des Mietverhältnisses wegen entstandener Mietschulden führen.

  • Sobald die Einwände wegfallen, die Abrechnung korrigiert oder erläutert ist, oder Belegeinsicht gewährt, müssen Sie den zurückbehaltenen Betrag sofort nachzahlen.

  • Auch endet das Zurückbehaltungsrecht, wenn das Haus, die Wohnung verkauft wird.

  • Auch eine zu Unrecht nicht gezahlte Betriebskostennachforderung kann - ggf. auch bei Hinzukommen anderer Mietrückstände - zu einer Kündigung führen.

Deshalb ist zu empfehlen, die Forderungen des Vermieters zunächst ausdrücklich „unter Vorbehalt“ zu zahlen, um dann anschließend die Betriebskostenabrechnung und die sich daraus ergebenden Rechte durch einen erfahrenen Rechtsanwalt für Mietrecht risikolos überprüfen zu lassen.


Marco Janssen, Rechtsanwalt
21335 Lüneburg
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