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Vermieter korrigiert Betriebskostenabrechnung nicht – was tun?

Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, gem. § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB dem Mieter die Nebenkostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des vereinbarten Abrechnungszeitraumes (siehe Vereinbarung im Mietvertrag) zukommen zu lassen.

Abrechnungsfrist ist Ausschlussfrist für den Vermieter.

Versäumt der Vermieter die Frist, kann er keinerlei Nachforderungen mehr gegenüber dem Mieter in Bezug auf die Nebenkosten geltend machen. Umgekehrt bleibt der Vermieter dennoch verpflichtet, überzahlte Nebenkosten an den Mieter zu erstatten.

Betriebskostenabrechnung für Mietwohnung – Widerspruchsrecht des Mieters

Erfolgt die Betriebskostenabrechnung für die Wohnung jedoch fristgerecht, hat der Mieter gem. § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB ganze 12 Monate Zeit, diese zu überprüfen und seine Einwendungen dem Vermieter mitzuteilen.

Hat der Mieter Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung oder erscheinen ihm die darin ausgewiesenen Betriebskosten als zu hoch, kann er gegen die Abrechnung Widerspruch einlegen. Wenn sich der Vermieter hiervon jedoch unbeeindruckt zeigt und auf den Widerspruch nicht reagiert, fragt sich der Mieter, wie er sich nun verhalten soll und welche Rechte er hat.

Formell fehlerhafte Betriebskostenabrechnung – Zurückbehaltung von Zahlungen

Im Falle einer formell nicht ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung (z.B. keine schriftliche, verständliche, nachvollziehbare oder prüfbare Abrechnung, fehlende Angabe der Gesamtkosten und deren Zusammensetzung, falscher Abrechnungszeitraum und unrichtige Abrechnungseinheiten, fehlende Angabe von Betriebskostenvorauszahlungen etc.) darf der Mieter sowohl die Nachzahlungsforderung als auch (während eines laufenden Mietverhältnisses) die künftigen Betriebskostenvorauszahlungen nach § 273 Abs. 1 BGB bis zum Erhalt einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung zurückbehalten.

  • Ist der Mieter bereits ausgezogen, darf er die von ihm gezahlten Betriebskostenvorauszahlungen sogar vollständig zurückfordern (vgl. BGH, Urteil vom 09.03.2005, Az. VIII ZR 57/04 ).

Inhaltlich fehlerhafte Betriebskostenabrechnung

Ist die Betriebskostenabrechnung dagegen nur inhaltlich fehlerhaft (z.B. Angabe einer falschen Wohnfläche, Abrechnung nicht umlagefähiger Kostenpositionen, falscher Umlageschlüssel, Berücksichtigung von Kosten für leerstehende und/oder gewerbliche Wohneinheiten etc.) hat der Mieter lediglich einen Berichtigungsanspruch auf Korrektur der materiellen Fehler. Die Berichtigung kann auch noch nach dem Ende der 12-monatigen Abrechnungsfrist erfolgen.

  • Soweit die Korrektur jedoch ergibt, dass der Mieter einen höheren als den ursprünglichen Nachforderungsbetrag zu zahlen hat, ist dieser höhere Betrag für den Vermieter nicht mehr durchzusetzen (BGH, Urteil vom 17.11.2004, Az. VIII ZR 115/04).

  • Der Mieter muss den höheren Betrag nur dann zahlen, wenn die Berichtigung des Fehlers noch innerhalb der Abrechnungsfrist erfolgt.

Zweifel an der Betriebskostenabrechnung – einzelne Kostenpositionen

Erscheinen einzelne Kostenpositionen zu hoch, dann müssen Sie als Mieterin oder Mieter meist zunächst Einsicht in die Belege verlangen. Solange Ihnen die Belegeinsicht nicht gewährt worden ist, können Sie die Zahlung der Nachforderung und auch die Zahlung weiterer Betriebskostenvorauszahlungen zurückbehalten.

Zurückbehaltungsrecht wegen fehlerhafter Betriebskostenabrechnung

Da die Abgrenzung zwischen formellen und materiellen Fehlern in der Betriebskostenabrechnung jedoch äußerst schwierig sein kann, sollten Sie aber bei der Wahrnehmung des Zurückbehaltungsrechtes vorsichtig sein. Denn sollte sich im Nachhinein herausstellen, dass der Einbehalt der laufenden Betriebskostenvorauszahlungen zu Unrecht erfolgte, kann dies zu einer (außerordentlichen) Kündigung des Mietverhältnisses führen.

  • Sobald die Einwände wegfallen, die Abrechnung korrigiert oder erläutert ist, oder Belegeinsicht gewährt, müssen Sie den zurückbehaltenen Betrag meist sofort nachzahlen.

  • Auch endet das Zurückbehaltungsrecht, wenn das Haus, die Wohnung verkauft wird.

  • Auch eine zu Unrecht zurückbehaltene Betriebskostennachforderung kann - ggf. auch bei Hinzukommen anderer Mietrückstände - zu einer Kündigung führen.

Deshalb ist zu empfehlen, die Forderungen des Vermieters zunächst ausdrücklich „unter Vorbehalt“ zu zahlen, um dann anschließend die Betriebskostenabrechnung und die sich daraus ergebenden Rechte durch einen erfahrenen Rechtsanwalt für Mietrecht risikolos für den Mieter überprüfen zu lassen.


Marco Janssen, Rechtsanwalt
21335 Lüneburg
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