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Kündigung wegen Eigenbedarfs vor Grundbucheintragung?

Eine Kündigung des Wohnungskäufers wegen Eigenbedarfs ist erst ab Grundbucheintragung zulässig, davor auch nicht durch Vollmacht oder durch Ermächtigung des Verkäufers.

Solange der Käufer der Wohnung noch nicht im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen ist, ist er noch nicht als neuer Vermieter in das Mietverhältnis eingetreten und kann daher nicht wirksam wegen Eigenbedarfs kündigen.

Vermieterstellung des Wohnungskäufers erst ab Eintragung ins Grundbuch

Erst ab Grundbucheintragung wird der Käufer Eigentümer der Immobilie und erlangt die Rechtsstellung als Vermieter. Erst von diesem Zeitpunkt an hat er eine eigene Kündigungsbefugnis und könnte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs für sich oder Angehörige kündigen. Vor Grundbuchumschreibung kann das Mietverhältnis nur aus Gründen gekündigt werden, die dem die Immobilie veräußernden Vermieter zustehen.

Eigenbedarfskündigung aufgrund Vollmacht des alten Vermieters geht nicht

Hat der alte Vermieter den Käufer zur Kündigung des Mietverhältnisses bevollmächtigt, hilft auch diese Bevollmächtigung dem Käufer, der wegen Eigenbedarfs kündigen will, rechtlich nicht weiter.
Würde der Käufer das Mietverhältnis dennoch vor Grundbuchumschreibung wegen seines Eigenbedarfs aufgrund der Kündigungsvollmacht des alten Vermieters kündigen, wäre diese Kündigung unwirksam.

Kündigung wegen Eigenbedarfs aufgrund Ermächtigung des alten Vermieters

Eine solche Eigenbedarfskündigung ist auch dann unwirksam, wenn der Käufer die Kündigung aufgrund einer Kündigungsermächtigung des veräußernden Vermieters erklärt.
Durch eine Ermächtigung erteilt der Verkäufer dem Käufer die Erlaubnis, ein ihm – das heißt dem Verkäufer – zustehendes Recht selbst im eigenen Namen auszuüben. Durch die Kündigungsermächtigung darf der Käufer vor seiner Grundbucheintragung somit nur ein dem alten Vermieter zustehendes und für ihn fremdes Kündigungsrecht gegenüber dem Mieter ausüben. Der alte Vermieter, der sich aber von seiner Immobilie trennt, kann folglich keinen Eigenbedarf für sich beanspruchen und hat damit keinen entsprechenden Kündigungsgrund.

  • Der Käufer muss also mit der Eigenbedarfskündigung warten, bis er im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen wird.
Hans-Joachim Gellwitzki, Rechtsanwalt
12159 Berlin
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