Unwirksamer Zeitmietvertrag für Wohnung - Eigenbedarfskündigung

Ist eine Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfs bei einem unwirksamen Zeitmietvertrag zulässig?

Eigenbedarfskündigung bei bestehendem Zeitmietvertrag

Wurde ein befristeter Mietvertrag abgeschlossen, dann kann diese Befristung unwirksam sein. 

Ein Mietvertrag kann befristet abgeschlossen werden, aber nur, wenn besondere vom Gesetz vorgesehene Gründe vorliegen.
Gründe für wirksam befristeten Zeitmietvertrag

Zeitmietvertrag unwirksam - es entsteht ein unbefristeter Mietvertrag für die Mietwohnung

Liegt keiner dieser Gründe vor, dann ist die Befristung unwirksam. Der Mietvertrag gilt dann als unbefristet.

Der Mietvertrag könnte mit der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden, und zwar durch eine Kündigung des Mieters oder durch eine Kündigung des Vermieters.

• Aber: Es kann sein, dass die Vereinbarung einer Befristung durch ein Gericht so ausgelegt wird, als wäre ein Kündigungsverzicht vereinbart worden.

Zeitlich befristeter Mietvertrag - Befristung unwirksam, Vermieter kündigt wegen Eigenbedarf

Kündigt der Vermieter vor Ablauf der (unwirksam) vereinbarten Befristung, dann kann diese Kündigung unwirksam sein, und zwar auch dann, wenn die angegebenen Eigenbedarfsgründe tatsächlich vorliegen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH).

Das Argument des BGH:

Wenn den Vertragsparteien bei Abschluss des Mietvertrags bekannt gewesen wäre, dass es sich um einen unwirksamen Zeitmietvertrag handelt, hätten sie einen (wirksamen) Kündigungsverzicht für die gleiche Zeit vereinbart, an die der Vermieter gebunden wäre. Daher könne der Vermieter vor Ablauf der ursprünglich vereinbarten Zeit nicht selbst wegen Eigenbedarfs kündigen.