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In der neuen Mietwohnung gab es von Anfang an Mängel, Schäden

Manche Mieter müssen nach Unterzeichnung des Mietvertrags und Einzug in die neue Mietwohnung feststellen, dass es dort Mängel, Schäden gibt, die schon längere Zeit vorhanden gewesen sein müssen, bei der Besichtigung der Wohnung nicht zu erkennen waren. 

  • In vielen Wohnungsmietverträgen ist geregelt, dass der Vermieter für anfängliche Mängel nicht aufkommen, sie nicht beseitigen muss.

Hinweis

Die meisten Fachjuristen halten eine Mietvertragsregelung, dass der Vermieter anfängliche Mängel nicht beseitigen muss, insgesamt für unwirksam: 

  • Der Vermieter schuldet eine mangelfreie Wohnung, und muss daher auch einen von Anfang an bestehenden Mangel beheben, selbst dann, wenn er selbst nichts davon wusste.

Wann spricht man von einem anfänglichen Mangel in der Mietwohnung?

Im Bad zeigt sich Schimmel, der bei Einzug nicht zu sehen war (übergetüncht, überstrichen, nicht fachgerecht beseitigt). 

Es stellt sich heraus, dass ein Wasserrohr in der Wand zum Hausflur seit langem undicht ist und immer wieder Wandfeuchte und Schimmel im Bad verursacht. Dann liegt ein anfänglicher Mangel vor. 

Wenn der Vermieter Mängel der neuen Wohnung verschwiegen hat

Vermieter muss (arglistig) verschwiegene Mängel, über die der Vermieter hätte aufklären müssen, beseitigen. Beispiel: Wenn es schon mehrere Reparaturversuche an einem nicht richtig schließenden Fenster gegeben hat - dann muss der Vermieter, auch wenn eine gegenteilige Regelung im Mietvertrag steht), den Mangel beseitigen.

  • Egal, was im Mietvertrag steht, der Mieter darf im Fall eines anfänglichen Mangels, der nicht erkennbar war, immer die Miete mindern.

Wenn Mängel, Schäden bei der Besichtigung, vor Mietvertragsabschluss festgestellt werden

  • Mängel, die eine Nutzung der Wohnung nicht wesentlich beeinträchtigen, dem Mieter bekannt waren (z.B. sind diese im Mietvertrag, Übergabeprotokoll aufgeführt, bzw. solche waren bei der Besichtigung leicht zu erkennen oder es gibt auf Seiten des Vermieters Zeugen) sind ein Problem.

Einzug in die neue Wohnung - Unwesentliche Mängel muss der Vermieter nicht beseitigen

  • Handelt es sich dabei um unwesentliche Mängel, dann kann später weder eine Mängelbeseitigung, noch eine Mietminderung durchgesetzt werden. 
  • Unwesentlich sind dann Mängel wie z.B. ein verschrammter Fußboden, nicht mehr schöner Teppichboden, ein Riss in einer Fliese, usw.
Hinweis


  • Wurde in Kenntnis unwesentlicher Mängel die Wohnung angemietet, dann sind diese vom Mieter akzeptiert, mit der Folge, dass man sich selbst um die Beseitigung kümmern muss bzw. man lebt damit.
  • Eine Mietminderung kommt dann nicht in Betracht.

Wenn wesentliche Mängel beim Einzug in die Wohnung vorhanden sind

  • Würde es sich aber um wesentliche Mängel handeln (z.B. Unfallgefahr durch Vertiefung eines gebrochenen Holzbodens, Heißwasserversorgung geht nicht, usw.), dann hätte der Vermieter die Pflicht zur Mangelbeseitigung, unabhängig davon, ob dem Mieter ein solcher Mangel schon bekannt war und es kann das Recht auf eine Mietminderung bestehen.

Neuer Mietvertrag - Bei der Übergabe der neuen Wohnung sind Mängel vorhanden

Wenn bereits ein Mangel für den Mieter bei der Wohnungsbesichtigung bzw. bei Übergabe der Wohnung erkennbar ist, so sollte mit dem Vermieter vereinbart werden, dass dieser sich zur Beseitigung des Mangels, der Mängel verpflichtet. 

Das kann handschriftlich z.B. unter "Verschiedenes", auch unter "Sonstiges" im Mietvertrag, auch im Wohnungsübergabeprotokoll für die neue Wohnung geschehen.

Hinweis


Wird trotz vorhandener Mängel kein Protokoll erstellt, bzw. will der Vermieter offensichtlich vorhandene unwesentliche Mängel nicht beseitigen und wären diese in einem Protokoll nicht aufgeführt, dann sollte in solchen Fällen zur Sicherheit (z.B. aus Beweisgründen für eine spätere Wohnungsrückgabe bei Beendigung des Mietvertrags) ein eigenes Protokoll, zusammen mit einem Zeugen, erstellt werden.

  • Hier finden Sie eine 
Mustervorlage für die Erstellung eines eigenen Wohnungsübergabeprotokolls 

zum Einzug und weitere Einzelheiten.



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