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Neuer Eigentümer, Vermieter - Kündigung Mietwohnung, Mietvertrag 

Ein neuer Vermieter kann eigentlich erst eine Kündigung für den Mietvertrag aussprechen, wenn er im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen ist.

Grundsätzlich braucht der Vermieter einen berechtigten Grund für eine Kündigung:
Ordentliche Kündigung des Vermieters - fristgemäße Kündigung 
Fristlose Kündigung Mietvertrag durch Vermieter - Anforderungen 

Neuer Eigentümer kündigt Mietwohnung wegen Eigenbedarfs

Ein häufiger Fall bei Verkäufen von Mietwohnungen sind Kündigungen durch den neuen Eigentümner wegen Eigenbedarfs. 

    Vermieterwechsel - Neuer Vermieter schickt Kündigung für die Wohnung, ist das möglich?

    Es gibt Ausnahmen (aber nicht bei einer Eigenbedarfskündigung), die Kündigungen gegenüber Mietern dem Käufer auch vor Eintrag ins Grundbuch ermöglichen können, denn der Käufer kann vom Verkäufer im Rahmen des Verkaufs Vermieterrechte erhalten.

    • Der bisherige Vermieter / Verkäufer kann - z.B. im Kaufvertrag - den künftigen Vermieter bevollmächtigen, schon vor Eintragung ins Grundbuch tätig zu werden.
      Dann aber muss ausdrücklich im Namen des alten Vermieters - in dessen Vertretung - gekündigt werden.
      Das kann z.B. wegen Mietrückständen / Mietschulden möglich sein.
      Es muss dann eine Bevollmächtigung für den Käufer nachgewiesen werden.
      Gerade in einem solchen Fall kann oft die Vollmachtsrüge helfen.
    • Achtung: 
      Es ist möglich, dass Erwerber vom bisherigen Eigentümer eine Ermächtigung erhalten, damit bestimmte Rechte schon vor der Eintragung als Eigentümer im Grundbuch vornehmen dürfen. 
      Eine Ermächtigung kann auch außerhalb des Grundstückskaufvertrages erteilt werden.
      ​​​​​​​Da solche Fälle kompliziert sind, sollten betroffene Mieter sich sofort anwaltlich beraten lassen.

    Wechsel des Vermieters - ab wann ist der Käufer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen?

    Wenn eine Kündigung für den Mietvertrag aus anderen Gründen zeitlich nah mit einem Vermieterwechsel kommt, sollten Sie klären, wer bis wann - bzw. ab wann - Eigentümer der Immobilie war / ist. Im Zweifel sollten Sie Einsicht in das Grundbuch nehmen.

    • Wenn unklar ist, ob die Person, die unterschrieben hat, überhaupt kündigen darf, kann es sinnvoll sein, unverzüglich die Vollmachtsrüge zu erheben. 
      Manchmal ist es aber taktisch klüger, dies nicht zu tun.
    • Hinweise


      Hat der bisherige Vermieter die Kündigung geschrieben, bevor der Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen war, so kann die Kündigung formell wirksam sein.

      • Eine solche Kündigung ist dann nicht mehr berechtigt, wenn es auf besondere Interessen des bisherigen Vermieters ankommt, z.B. Eigenbedarf.
        Unwirksam wäre eine Kündigung des bisherigen Vermieters auch, wenn diese Ihnen erst nach der Grundbuchumschreibung auf den neuen Eigentümer zugestellt wird. 
      • Nehmen Sie, wenn Sie von einem solchen Fall betroffen sind, unbedingt fachkundige Beratung in Anspruch.

    Redaktion


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