Logo

​​​​​​​Mieterhöhung nach einer Modernisierung - Überprüfung für Mieter

Zunächst sollten Sie prüfen, ob in Ihrem Mietvertrag oder in späteren Vereinbarungen eine Regelung vorgesehen ist, die eine Mieterhöhung bei Modernisierung begrenzt

Auch durch öffentliche Förderung der Modernisierungsmaßnahmen kann eine Begrenzung der Mieterhöhung eintreten - Erläuterung weiter unten im Beitrag. 

Mieterhöhung wegen Modernisierung - einseitige Mieterhöhungserklärung des Vermieters

Der Vermieter kann durch eine einseitige Mieterhöhungserklärung die Modernisierungskosten auf die Miete umlegen. 

Für jede Modernisierungsmaßnahme ist darzustellen und zu erläutern, wie die Modernisierungskosten auf die einzelnen Mieter verteilt werden sollen (der sogenannte  Verteilerschlüssel).

  • Die Mieterhöhung durch Kostenumlage der Aufwendungen des Vermieters wird ohne Zustimmung des Mieters wirksam - eine Zustimmung ist nicht erforderlich.
Hinweis


Kappungsgrenze für Mieterhöhung ab 2019: Nach einer Modernisierung darf innerhalb von sechs Jahren die Miete um nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter steigen.

Wohnungen mit einer Nettokaltmiete bis 7 Euro / je m²: Der Vermieter darf die Miete nur um höchstens 2 Euro anheben.
Mieterhöhung nach Modernisierung - Berechnung ab 1.1.2019 

Überprüfung einer Modernisierungsmieterhöhung für Mietwohnung oder Haus durch Mieter

Trotzdem kann sich durch eine Überprüfung ergeben, dass eine Mieterhöhung nicht entsprechend der Erklärung des Vermieters möglich sein kann.

Hinweis


Es kann möglich sein, dass Aufwendungen des Vermieters für eine Ersatzwohnung des Mieters nicht für die Berechnung der Mieterhöhung ansetzbar sind:
Ausweichwohnung - Kostenumlage bei Modernisierungsmieterhöhung 

Vereinfachtes Verfahren bei Modernisierung - Pauschaler Abzug von Instandsetzungskosten


Wenn der Vermieter in der Ankündigung darauf hingewiesen hat, dass er das Vereinfachte Verfahren in Anspruch nimmt, ist ein pauschaler Abzug von 30 % Instandsetzungskosten vorzunehmen.
Modernisierung nach dem Vereinfachten Verfahren

Zeitpunkt der Mieterhöhung nach einer Modernisierung - Wann wird die Miete erhöht?

Die einseitige Mieterhöhungserklärung führt — wenn sie wirksam ist und die Parteien nichts anderes vereinbaren — zu einer Mieterhöhung in dem vom Gesetz festgelegten Zeitpunkt.

Hinweis

Liegt die Mieterhöhung mehr als 10 % über dem Betrag, der vorher angekündigt war, tritt die Mieterhöhung erst sechs Monate später in Kraft.
Fehlt die Angabe der Mieterhöhung in der Ankündigung, dann tritt die Mieterhöhung ebenfalls erst sechs Monate später ein. 

Drittmittelabzug bei der Modernisierungsmieterhöhung

Ist die Modernisierung mit Finanzierung des Mieters (Mietpartei) oder aus öffentlichen Kassen (Zuschüsse) finanziert worden, dann muss der Vermieter diese Drittmittel nach festgelegten Schlüsseln von der zu verlangenden Miete abziehen. Umstritten ist, ob Drittmittel immer abgezogen werden müssen. In solchen Fällen ist die Prüfung kompliziert, ohne fachliche Beratung nicht möglich.

Zustimmungsverlangen des Vermieters zu einer Mieterhöhung nach Modernisierung

Der Vermieter kann auch die Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung verlangen, und zwar die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem durch die Modernisierung erreichten neuen Standard: 

  • Wenn die ortsübliche Miete höher ist als die bisher gezahlte Miete.
  • Erteilen Mieter die Zustimmung, dann wird damit die Mieterhöhung zum gesetzlich festgelegten Zeitpunkt verändert, wirksam.
    Wird die Zustimmung verweigert, kann der Vermieter nur durch eine Zustimmungsklage zur Erhöhung kommen.
Hinweis


Es kommt vor, dass ein Vermieter beide Erhöhungsmöglichkeiten, Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete und eine Modernisierungsmieterhöhung, in Anspruch nimmt.

  • Egal, auf welche Weise der Vermieter nach einer Modernisierung die Miete erhöht: Der Mieter hat immer ein besonderes Kündigungsrecht.


Hinweis

Durch Klick auf einen Tag erhalten Sie Inhalte zum Stichwort: