​​​​​​​Mieterhöhung nach Modernisierung - Ãœberprüfung für Mieter

Die gesetzliche Regelung zur Modernisierungsmieterhöhung findet sich im § 559 BGB.

Zunächst sollten Mieter prüfen, ob in Ihrem Mietvertrag oder in späteren Vereinbarungen eine Regelung vorgesehen ist, die eine Mieterhöhung bei Modernisierung begrenzt. 

Auch durch öffentliche Förderung der Modernisierungsmaßnahmen kann eine Begrenzung der Mieterhöhung eintreten - Erläuterung weiter unten im Beitrag. 

Mieterhöhung wegen Modernisierung - einseitige Mieterhöhungserklärung des Vermieters

Der Vermieter kann durch eine einseitige Mieterhöhungserklärung die Modernisierungskosten auf die Miete umlegen. 

Für jede Modernisierungsmaßnahme ist darzustellen und zu erläutern, wie die Modernisierungskosten auf die einzelnen Mieter verteilt werden sollen (der sogenannte  Verteilerschlüssel).

• Die Mieterhöhung durch Kostenumlage der Aufwendungen des Vermieters wird ohne Zustimmung des Mieters wirksam - eine Zustimmung ist nicht erforderlich.

Überprüfung einer Modernisierungsmieterhöhung für Mietwohnung oder Haus durch Mieter

• Die Rechtsprechung lehnt es überwiegend ab, zu prüfen, ob Modernisierungsmaßnahmen wirtschaftlich sinnvoll sind.
  Es gibt aber Ausnahmen:
  Modernisierungsmieterhöhung - gilt Grundsatz der Wirtschaftlichkeit? 
• Insbesondere auch, ob Mieter, die Maßnahmen einer energetischen Modernisierung durch eine Erhöhung bezahlen müssen, auch einen entsprechenden Vorteil, Einsparungen von Energiekosten haben.

• Zunächst die Prüfung, ob die angesetzten Modernisierungskosten detailliert in der Mieterhöhungserklärung angegeben sind.
• Belege, Rechnungen prüfen:
  Modernisierungsumlage, Mieterhöhung - Mieter kann Belege prüfen 
  Von den echten Modernisierungskosten darf der Vermieter die Umlage berechnen als Mieterhöhungsbetrag, um den dann die Miete dauerhaft erhöht ist.
  Dazu zählen auch Kosten des Mieters, die dieser dem Vermieter wegen der Modernisierung in Rechnung gestellt hat: Aufwendungen des Mieters, Erstattung der Kosten 
  Auch Kosten einer Renovierung wegen Modernisierungsarbeiten: 
  Modernisierungsmieterhöhung - Kosten einer Renovierung 

• Prüfung, ob die angesetzte Wohnfläche richtig ist:
  Mieterhöhung nach Modernisierung - Wohnungsfläche, Größe der Wohnung überprüfen 

• Prüfen, ob der Vermieter ersparte Instandsetzungskosten berücksichtigt hat.
  Beispiele:

  Fenstermodernisierung – ersparte fällige Instandsetzungen sind anzugeben 

  Wärmedämmung - Vermieter muss Instandsetzungskosten abziehen 

  Neuer Heizkessel ist Modernisierung - Abzug Instandsetzungskosten

  Kann man sich als betroffener Mieter nicht mit dem Vermieter über einen vorzunehmenden Abzug einigen, dann muss man überlegen bzw. fachlich prüfen lassen, ob man gerichtlich die Mieterhöhung überprüfen lässt. 
  

BGH-Urteil - Vermieter müssen auch ersparte Instandhaltungskosten abziehen

Bei der Mieterhöhung für Modernisierungen sind nicht nur Kosten für fällige Instandsetzungen abzuziehen,

• sondern auch ersparte Instandhaltungskosten, so der BGH in einem Urteil vom 17.6.2020.
  Modernisierungsmieterhöhung - Abzug ersparter Instandhaltungskosten 
  

• Will man eine Modernisierungsmieterhöhung nicht akzeptieren:
  Die Mieterhöhung muss unter Vorbehalt bezahlt werden, bis sie von einem Gericht geprüft und ggf. für unwirksam bzw. in Teilen für unwirksam erklärt wird:
  Modernisierungsmieterhöhung - Modernisierungsumlage bezahlen? 

Zeitpunkt der Mieterhöhung nach einer Modernisierung - Wann wird die Miete erhöht?

Die einseitige Mieterhöhungserklärung führt — wenn sie wirksam ist und die Parteien nichts anderes vereinbaren — zu einer Mieterhöhung in dem vom Gesetz festgelegten Zeitpunkt.

Drittmittelabzug bei der Modernisierungsmieterhöhung

Ist die Modernisierung mit Finanzierung des Mieters (Mietpartei) oder aus öffentlichen Kassen (Zuschüsse) finanziert worden, dann muss der Vermieter diese Drittmittel nach festgelegten Schlüsseln von der zu verlangenden Miete abziehen. Umstritten ist, ob Drittmittel immer abgezogen werden müssen. In solchen Fällen ist die Prüfung kompliziert, ohne fachliche Beratung nicht möglich.

Zustimmungsverlangen des Vermieters zu einer Mieterhöhung nach Modernisierung

Der Vermieter kann auch die Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung verlangen, und zwar die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem durch die Modernisierung erreichten neuen Standard: 

• Wenn die ortsübliche Miete höher ist als die bisher gezahlte Miete.
• Erteilen Mieter die Zustimmung, dann wird damit die Mieterhöhung zum gesetzlich festgelegten Zeitpunkt verändert, wirksam.
  Wird die Zustimmung verweigert, kann der Vermieter nur durch eine Zustimmungsklage zur Erhöhung kommen.