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​​​​​​​Mieterhöhung nach Modernisierung - Überprüfung für Mieter
Die gesetzliche Regelung zur Modernisierungsmieterhöhung findet sich im § 559 BGB.
Zunächst sollten Mieter prüfen, ob in Ihrem Mietvertrag oder in späteren Vereinbarungen eine Regelung vorgesehen ist, die eine Mieterhöhung bei Modernisierung begrenzt.
Auch durch öffentliche Förderung der Modernisierungsmaßnahmen kann eine Begrenzung der Mieterhöhung eintreten - Erläuterung weiter unten im Beitrag.
Mieterhöhung wegen Modernisierung - einseitige Mieterhöhungserklärung des Vermieters
Der Vermieter kann durch eine einseitige Mieterhöhungserklärung die Modernisierungskosten auf die Miete umlegen.
Für jede Modernisierungsmaßnahme ist darzustellen und zu erläutern, wie die Modernisierungskosten auf die einzelnen Mieter verteilt werden sollen (der sogenannte Verteilerschlüssel).
- Die Mieterhöhung durch Kostenumlage der Aufwendungen des Vermieters wird ohne Zustimmung des Mieters wirksam - eine Zustimmung ist nicht erforderlich.
Kappungsgrenze für Mieterhöhung ab 2019: Nach einer Modernisierung darf innerhalb von sechs Jahren die Miete um nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter steigen.
Wohnungen mit einer Nettokaltmiete bis 7 Euro / je m²: Der Vermieter darf die Miete nur um höchstens 2 Euro anheben.
Mieterhöhung nach Modernisierung - Berechnung ab 1.1.2019
Überprüfung einer Modernisierungsmieterhöhung für Mietwohnung oder Haus durch Mieter
- Die Rechtsprechung lehnt es überwiegend ab, zu prüfen, ob Modernisierungsmaßnahmen wirtschaftlich sinnvoll sind.
Es gibt aber Ausnahmen:
Modernisierungsmieterhöhung - gilt Grundsatz der Wirtschaftlichkeit? - Insbesondere auch, ob Mieter, die Maßnahmen einer energetischen Modernisierung durch eine Erhöhung bezahlen müssen, auch einen entsprechenden Vorteil, Einsparungen von Energiekosten haben.
Trotzdem kann sich durch eine Überprüfung ergeben, dass eine Mieterhöhung nicht entsprechend der Erklärung des Vermieters möglich ist. Überhöht abgerechnete Modernisierungskosten können "sittenwidrig" sein. Die Mieterhöhung nach einer Modernisierung kann deshalb unwirksam sein - der Einzelfall muss sehr genau geprüft werden.
- Zunächst die Prüfung, ob die angesetzten Modernisierungskosten detailliert in der Mieterhöhungserklärung angegeben sind.
- Belege, Rechnungen prüfen:
Modernisierungsumlage, Mieterhöhung - Mieter kann Belege prüfen
Von den echten Modernisierungskosten darf der Vermieter die Umlage berechnen als Mieterhöhungsbetrag, um den dann die Miete dauerhaft erhöht ist.
Dazu zählen auch Kosten des Mieters, die dieser dem Vermieter wegen der Modernisierung in Rechnung gestellt hat: Aufwendungen des Mieters, Erstattung der Kosten
Auch Kosten einer Renovierung wegen Modernisierungsarbeiten:
Modernisierungsmieterhöhung - Kosten einer Renovierung
Es kann möglich sein, dass Aufwendungen des Vermieters für eine Ersatzwohnung des Mieters nicht für die Berechnung der Mieterhöhung ansetzbar sind:
Ausweichwohnung - Kostenumlage bei Modernisierungsmieterhöhung
- Prüfung, ob die angesetzte Wohnfläche richtig ist:
Mieterhöhung nach Modernisierung - Wohnungsfläche, Größe der Wohnung überprüfen
- Prüfen, ob der Vermieter ersparte Instandsetzungskosten berücksichtigt hat.
Beispiele:Fenstermodernisierung – ersparte fällige Instandsetzungen sind anzugeben
Wärmedämmung - Vermieter muss Instandsetzungskosten abziehen
Neuer Heizkessel ist Modernisierung - Abzug Instandsetzungskosten
Kann man sich als betroffener Mieter nicht mit dem Vermieter über einen vorzunehmenden Abzug einigen, dann muss man überlegen bzw. fachlich prüfen lassen, ob man gerichtlich die Mieterhöhung überprüfen lässt.
BGH-Urteil - Vermieter müssen auch ersparte Instandhaltungskosten abziehen
Bei der Mieterhöhung für Modernisierungen sind nicht nur Kosten für fällige Instandsetzungen abzuziehen,
- sondern auch ersparte Instandhaltungskosten, so der BGH in einem Urteil vom 17.6.2020.
Modernisierungsmieterhöhung - Abzug ersparter Instandhaltungskosten
Vereinfachtes Verfahren bei Modernisierung - Pauschaler Abzug von Instandsetzungskosten
Wenn der Vermieter in der Ankündigung darauf hingewiesen hat, dass er das Vereinfachte Verfahren in Anspruch nimmt, ist ein pauschaler Abzug von 30 % Instandsetzungskosten vorzunehmen.
Modernisierung nach dem Vereinfachten Verfahren
- Will man eine Modernisierungsmieterhöhung nicht akzeptieren:
Die Mieterhöhung muss unter Vorbehalt bezahlt werden, bis sie von einem Gericht geprüft und ggf. für unwirksam bzw. in Teilen für unwirksam erklärt wird:
Modernisierungsmieterhöhung - Modernisierungsumlage bezahlen?
Zeitpunkt der Mieterhöhung nach einer Modernisierung - Wann wird die Miete erhöht?
Die einseitige Mieterhöhungserklärung führt — wenn sie wirksam ist und die Parteien nichts anderes vereinbaren — zu einer Mieterhöhung in dem vom Gesetz festgelegten Zeitpunkt.
Liegt die Mieterhöhung mehr als 10 % über dem Betrag, der vorher angekündigt war, tritt die Mieterhöhung erst sechs Monate später in Kraft.
Fehlt die Angabe der Mieterhöhung in der Ankündigung, dann tritt die Mieterhöhung ebenfalls erst sechs Monate später ein.
Drittmittelabzug bei der Modernisierungsmieterhöhung
Ist die Modernisierung mit Finanzierung des Mieters (Mietpartei) oder aus öffentlichen Kassen (Zuschüsse) finanziert worden, dann muss der Vermieter diese Drittmittel nach festgelegten Schlüsseln von der zu verlangenden Miete abziehen. Umstritten ist, ob Drittmittel immer abgezogen werden müssen. In solchen Fällen ist die Prüfung kompliziert, ohne fachliche Beratung nicht möglich.
Zustimmungsverlangen des Vermieters zu einer Mieterhöhung nach Modernisierung
Der Vermieter kann auch die Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung verlangen, und zwar die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem durch die Modernisierung erreichten neuen Standard:
- Wenn die ortsübliche Miete höher ist als die bisher gezahlte Miete.
- Erteilen Mieter die Zustimmung, dann wird damit die Mieterhöhung zum gesetzlich festgelegten Zeitpunkt verändert, wirksam.
Wird die Zustimmung verweigert, kann der Vermieter nur durch eine Zustimmungsklage zur Erhöhung kommen.
Es kommt vor, dass ein Vermieter beide Erhöhungsmöglichkeiten, Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete und eine Modernisierungsmieterhöhung, in Anspruch nimmt.
- Egal, auf welche Weise der Vermieter nach einer Modernisierung die Miete erhöht: Der Mieter hat immer ein besonderes Kündigungsrecht.
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