Logo

Kündigung Mietwohnung, Mietvertrag durch neuen Eigentümer

Ein neuer Vermieter kann eigentlich erst eine Kündigung für den Mietvertrag aussprechen, wenn er im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen ist. Im Folgenden erfahren Sie aber, dass es für die Vornahme und Wirksamkeit einer Kündigung Ausnahmen geben kann.

Hinweis


Ein häufiger Fall bei Verkäufen von Mietwohnungen sind Kündigungen wegen Eigenbedarfs. 

  • Hat der neue Vermieter die Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgesprochen, bevor er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde, dann ist diese Kündigung grundsätzlich unwirksam

    Vermieterwechsel - Neuer Vermieter schickt Kündigung für die Wohnung, ist das möglich?

    Es gibt Ausnahmen, die Kündigungen ermöglichen, denn der Käufer kann vom Verkäufer im Rahmen des Verkaufs Vermieterrechte erhalten.

    • Der bisherige Vermieter / Verkäufer kann - z.B. im Kaufvertrag - den künftigen Vermieter bevollmächtigen, schon vor Eintragung ins Grundbuch tätig zu werden.
      Dann aber muss ausdrücklich im Namen des alten Vermieters - in dessen Vertretung - gekündigt werden.
      Das kann z.B. wegen Mietrückständen / Mietschulden möglich sein.
      Es muss dann eine Bevollmächtigung für den Käufer nachgewiesen werden.
      Gerade in einem solchen Fall kann oft die Vollmachtsrüge helfen.
    • Achtung: 
      Es ist möglich, dass Erwerber vom bisherigen Eigentümer eine Ermächtigung erhalten, damit bestimmte Rechte schon vor der Eintragung als Eigentümer im Grundbuch vornehmen dürfen. 
      Eine Ermächtigung kann auch außerhalb des Grundstückskaufvertrages erteilt werden.

    Wechsel des Vermieters - ab wann ist der Käufer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen?

    Wenn eine Kündigung für den Mietvertrag aus anderen Gründen zeitlich nah mit einem Vermieterwechsel kommt, sollten Sie klären, wer bis wann - bzw. ab wann - Eigentümer der Immobilie war / ist. Im Zweifel sollten Sie Einsicht in das Grundbuch nehmen.

    • Wenn unklar ist, ob die Person, die unterschrieben hat, überhaupt kündigen darf, kann es sinnvoll sein, unverzüglich die Vollmachtsrüge zu erheben. 
      Manchmal ist es aber taktisch klüger, dies nicht zu tun.
      • Nehmen Sie, wenn Sie von einem solchen Fall betroffen sind, unbedingt fachkundige Beratung in Anspruch.

      Hinweise


      Hat der bisherige Vermieter die Kündigung geschrieben, bevor der Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen war, so kann die Kündigung formell wirksam sein.

      • Allerdings ist eine solche Kündigung dann nicht mehr berechtigt, soweit es auf besondere Interessen des bisherigen Vermieters ankommt, z.B. wegen Eigenbedarf.
        Unwirksam wäre eine Kündigung des bisherigen Vermieters auch, wenn diese Ihnen erst nach der Grundbuchumschreibung auf den neuen Eigentümer zugestellt wird. 



    Redaktion


    Hinweis

    Durch Klick auf einen Tag erhalten Sie Inhalte zum Stichwort: