Neuer Eigentümer schickt Kündigung für die Mietwohnung

Ist die Wohnung verkauft, dann kann der neue Vermieter oft erst eine Kündigung für den Mietvertrag aussprechen, wenn er im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen ist. 

Neuer Eigentümer spricht Kündigung der Wohnung wegen Eigenbedarfs aus

Ein häufiger Fall bei einem Verkauf der Mietwohnung ist die anschließende Kündigung der Wohnung durch den neuen Eigentümer wegen Eigenbedarfs.

• Hat der neue Vermieter die Kündigung der Mietwohnung wegen Eigenbedarfs ausgesprochen, bevor er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde,
  dann ist diese Kündigung grundsätzlich unwirksam.

Eigenbedarfskündigung - die Sperrfrist für umgewandelten Wohnraum

Wurde eine Mietwohnung erst nach Mietvertragsabschluss in eine Eigentumswohnung umgewandelt oder wurde das Grundstück an mehrere Personen verkauft und wird dann Eigenbedarf geltend gemacht, so gibt es Kündigungsbeschränkungen - eine Sperrfrist.
Wohnung wird Eigentumswohnung - Kündigungssperrfrist Eigenbedarf. 

• Je nach den Regelungen können Käufer erst drei bis zehn Jahre nach Kauf der Wohnung Eigenbedarf anmelden, und erst dann kündigen.
• Fragen Sie nach, welche Sperrfrist in Ihrer Stadt, Gemeinde gilt.​​​​​​​

Neuer Eigentümer kündigt Wohnung - Grund für die Kündigung

Grundsätzlich brauchen Vermieter einen berechtigten Grund für eine Kündigung - eine Eigenbedarfskündigung ist ein berechtigter Grund, aber nicht immer sind solche Kündigungen erfolgreich, z.B. bei Härtefällen:
​​​​​​​Eigenbedarfskündigung - welche Rechte haben Mieter, was tun?  

Vermieterwechsel - Neuer Vermieter schickt Kündigung für die Wohnung, ist das möglich?
Es gibt Ausnahmen (aber nicht bei einer Eigenbedarfskündigung), die Kündigungen des neuen Eigentümers gegenüber Mietern auch vor Eintrag ins Grundbuch ermöglichen können, denn der Käufer kann vom Verkäufer im Rahmen des Verkaufs Vermieterrechte erhalten haben.

• Der bisherige Vermieter / Verkäufer kann - z.B. im Kaufvertrag - den künftigen Vermieter bevollmächtigen, schon vor Eintragung ins Grundbuch tätig zu werden.
  Dann aber muss ausdrücklich im Namen des alten Vermieters - in dessen Vertretung - gekündigt werden.
  Eine solche Kündigung ist z.B. wegen Mietrückständen / Mietschulden möglich.
  Es muss dann eine Bevollmächtigung für den Käufer nachgewiesen werden.
  Gerade in einem solchen Fall kann oft die Vollmachtsrüge helfen.
• Achtung: 
  Es ist möglich, dass Erwerber vom bisherigen Eigentümer eine Ermächtigung erhalten, damit bestimmte Rechte schon vor der Eintragung als Eigentümer im Grundbuch vornehmen dürfen. 
  Eine Ermächtigung kann auch außerhalb des Grundstückskaufvertrages erteilt werden.
  ​​​​​​​Da solche Fälle kompliziert sind, sollten betroffene Mieter sich sofort anwaltlich beraten lassen.

Wechsel des Vermieters - ab wann ist der Käufer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen?

Kommt eine Kündigung für den Mietvertrag aus anderen Gründen zeitlich nah mit einem Vermieterwechsel, dann sollte geklärt werden, wer bis wann - bzw. ab wann - Eigentümer der Immobilie war / ist.

Im Zweifel sollten Betroffene Einsicht in das Grundbuch nehmen.

• Wenn unklar ist, ob die Person, die unterschrieben hat, überhaupt kündigen darf, kann es sinnvoll sein, unverzüglich die Vollmachtsrüge zu erheben. 
  Manchmal ist es aber taktisch klüger, dies nicht zu tun.

Eigentümerwechsel - bisheriger Vermieter hat die Kündigung der Wohnung geschickt

Hat der bisherige Vermieter die Kündigung geschrieben, bevor der Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen war, so kann die Kündigung formell wirksam sein.

• Eine solche Kündigung ist aber dann nicht mehr berechtigt, wenn es auf besondere Interessen des bisherigen Vermieters ankommt, gerade bei einer Eigenbedarfskündigung.

Unwirksam wäre eine Kündigung des bisherigen Vermieters auch, wenn diese Mietern erst nach der Grundbuchumschreibung auf den neuen Eigentümer zugestellt wird. 

• Nehmen Sie, wenn Sie von einem solchen Fall betroffen sind, unbedingt fachkundige Beratung in Anspruch.