Logo

Eigenbedarfskündigung - Verteidigungsstrategien prüfen, beachten

Die nachfolgend dargestellten Verteidigungsstrategien gegenüber einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters sind nicht abschließend und können keine persönliche anwaltliche Beratung ersetzen. Wer sich ohne anwaltliche Unterstützung gegen eine Eigenbedarfskündigung zur Wehr setzen will, wird häufig verlieren. 

Vermieter schickt Eigenbedarfskündigung, wie sich als Mieter verhalten, sich wehren

  • Ruhe bewahren: In keinem Fall sollten Sie sich überstürzt beim Vermieter melden und ankündigen, dass Sie "auf keinen Fall ausziehen werden". Denn das gibt dem Vermieter die Möglichkeit, sofort zu klagen und so wertvolle Zeit zu gewinnen.
  • Verhandeln: Wenn Sie sich einen Auszug vorstellen können, z.B. weil sich Ihre Lebenssituation ohnehin ändert, sollten Sie mit dem Vermieter über einen freiwilligen Auszug verhandeln. Dies sollten Sie jedoch erst nach anwaltlicher Beratung tun, da Sie sich hiermit rechtliche Argumente im Klageverfahren abschneiden können.
  • Mietvertrag prüfen: Es kommt vor, dass im Mietvertrag ein Ausschluss der Eigenbedarfskündigung geregelt ist.
  • Grundbuchlage klären: Ist die kündigende Person überhaupt Eigentümer? Insbesondere in Erwerbsfällen (Verkauf der Wohnung) kündigen Käufer zu früh.
    Regel: Erst wenn die Eigentumsumschreibung erfolgt ist, kann der neue Vermieter Eigenbedarf geltend machen.
    Häufig werden auch Sperrfristen nach § 577a BGB (bis zu 10 Jahren) übersehen:  
    Mietwohnung wird zur Eigentumswohnung - Sperrfrist Eigenbedarf 
    Verlängerte Sperrfrist zum Schutz vor Eigenbedarfskündigungen .
    Als Mieter haben Sie ein berechtigtes Interesse, das Grundbuch einzusehen (Grundbuchamt). 
  • Vollmacht vorlegen lassen: Spricht nicht der Vermieter die Kündigung aus, sondern ein Dritter (z.B. Anwalt), prüfen Sie, ob eine Originalvollmacht vorliegt und ob die "Vollmachtskette" nachvollziehbar ist. Sonst sollten Sie die Kündigung binnen einer Woche nach § 174 BGB zurückweisen: 
    Vollmachtsrüge - Beispiel für Zurückweisung einer Erklärung, Schreiben .
  • Bedarf des Vermieters prüfen: Eigenbedarf kann nur dann durchgesetzt werden, wenn der Vermieter die Wohnung für sich oder einen Familien- oder Haushaltsangehörigen benötigt (auch betriebliche Zwecke können einen Eigenbedarf begründen). Ein Gericht prüft daher zum einen den berechtigten Personenkreis, zum anderen den Bedarf. Hier sind vielfältige Probleme möglich, wobei die BGH-Rechtsprechung in den letzten Jahren immer offener zugunsten der Vermieter geworden ist. Zuletzt ist selbst die Nutzung einer deutlich über 100 qm großen 4-Zimmerwohnung für eine geplante und aus 2 Personen bestehenden Wohngemeinschaft nicht für unangemessen eingestuft worden. Trotz dessen gibt es immer wieder Fälle von vorgeschobenem Eigenbedarf. Insbesondere dann, wenn es in der Vergangenheit Spannungen mit dem Vermieter gegeben hat.
  • Erkundigungen einholen: Prüfen Sie alle Angaben, die der Vermieter in der Kündigung gemacht hat, unter anderem: Stimmt seine Wohnsituation, stimmen die Familienverhältnisse?
    Haben auch andere Mieter Eigenbedarfskündigungen erhalten oder angedroht bekommen?
    Gibt es andere freie Wohnungen? 
  • Sind Sie ausgezogen und es stellt sich nachträglich heraus, dass ein Eigenbedarf nicht bestanden hat, können Ihnen Schadensersatzansprüche zustehen: 
    Vorgetäuschter Eigenbedarf - Schadenersatzanspruch des Mieters.
  • Härtefälle: Eventuell steht der Kündigung ein Härtefall entgegen.
    Das Gericht hat eine Abwägung zwischen den beiderseitigen Interessen und Lebenslagen vorzunehmen.
    Hier kann die gesamte Bandbreite menschlicher Argumentation: 
    Alter, Krankheit, Dauer des Mietverhältnisses, Wohnumfeld, etc., vorgebracht werden.
    Problematisch ist aus Mietersicht, dass es sich hierbei immer um eine Einzelfallentscheidung handelt, bei der man vom jeweiligen Richter abhängig ist.

Hinweis:
Sie sollten nicht versäumen, der Kündigung zu widersprechen: 
Widerspruch des Mieters nach ordentlicher Kündigung  
und spätestens in der ersten mündlichen Verhandlung vor Gericht Räumungsschutz zu beantragen: 
Kündigung des Vermieters - Räumungsfrist bei Gericht beantragen 

Dominik Schüller, Rechtsanwalt
10719 Berlin
Zur Autorenseite von Dominik Schüller


Hinweis

Durch Klick auf einen Tag erhalten Sie Inhalte zum Stichwort: