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Unberechtigte Abmahnung - Können Mieter den Widerruf verlangen?

Bei einer erheblichen Pflichtverletzung kann der Mietvertrag gekündigt werden. Oftmals verlangen die Gerichte, dass vor einer Kündigung eine Abmahnung ausgesprochen wird. 

Dies soll - gerade bei nicht so schweren Pflichtverletzungen - dem anderen Vertragsteil (Mieter) klar machen, dass eine bestimmte Verhaltensweise als Pflichtverletzung angesehen wird und bei Wiederholung zur Kündigung führt. 

  • Ein Beispiel wäre, wenn der Mieter die Miete zwar in richtiger Höhe, aber immer drei Tage zu spät zahlt. 

Abmahnung - Mündliche Vereinbarung zum Mietvertrag erhöht das Risiko einer Abmahnung

Im Beispiel gehen wir davon aus, dass wegen einer mündlichen Vereinbarung die Miete immer zum 10. Kalendertag eines Monats gezahlt werden muss, bis der (ggf. neue) Vermieter plötzlich die rechtzeitige Zahlung der Miete erwartet und deshalb - aus seiner Sicht - die unpünktliche Mietzahlung abmahnt. Der Mieter hält dann natürlich diese Abmahnung für unberechtigt.

  • Ein solcher Fall muss genau geprüft werden, denn es kann ein Kündigungsrisiko für den Mietvertrag durchaus bestehen!

Mieter kann keinen Widerruf einer Abmahnung vom Vermieter verlangen

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) kann der Mieter die Entfernung einer Abmahnung oder einen Widerruf nicht verlangen. Die Abmahnung verschaffe dem Vermieter keinen Beweisvorteil. Wenn er wegen eines abgemahnten Grundes den Mietvertrag später kündigt, müsse er auch das früher abgemahnte Verhalten beweisen.

Was tun, wenn ich als Mieter eine Abmahnung erhalten habe, was kann ich verlangen ?  

Wer eine unrechtmäßige Abmahnung erhält, sollte unterscheiden: 

  • Geht es um ein Verhalten, welches sich wiederholen wird (z.B. Fälligkeit der Miete, Berechtigung der Kinder auf einer bestimmten Hoffläche zu spielen), sollte man die Rechtslage klären, bevor es zu weiteren Problemen mit dem Vermieter kommt. 

Mieter kann sich mit einer Feststellungsklage gegen eine unberechtigte Abmahnung wehren

Wenn dieses in einem Gespräch mit Hausverwaltung / Vermieter nicht möglich ist, man keine einvernehmliche Lösung findet, dann kann die Einschaltung eines Rechtsanwaltes sinnvoll sein. 

Dieser kann (nach eingehender Prüfung Ihres Falls) eine sogenannte Feststellungsklage einreichen - dann wird vom Gericht der konkrete Streitpunkt auch für die Zukunft entschieden. 

  • Betrifft die Abmahnung ein (angebliches) Verhalten, welches in Zukunft ohnehin nicht wieder vorkommt, reicht meist auch eine Gegendarstellung.
  • Ist es möglich für das nicht Vorliegen eines abgemahnten Verhaltens Beweise zu sichern, dann sollte man dies immer tun.
Hinweis

Bevor Sie auf eine Abmahnung reagieren, sollten Sie sich fachkundig beraten lassen. Es kann  auch schädlich sein, zu reagieren!

 
Christof Schramm


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