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Mängelbeseitigung Mietwohnung, Frist setzen - Vermieter in Verzug?

Ein Vermieter ist in Verzug, wenn er vom Mieter eine schriftliche Mängelanzeige mit angemessener Fristsetzung zur Beseitigung eines vom Vermieter zu verantwortenden Mangels erhalten hat, die Reparatur, Mängelbeseitigung aber innerhalb der angemessenen Frist nicht ausgeführt wird.

Mängelbeseitigung Mietwohnung - dem Vermieter eine Frist setzen 

  • Zu beachten ist, dem Vermieter muss immer eine angemessene Frist für die Mängelbeseitigung zur Verfügung stehen.
    ​​​​​​​Diese richtet sich nach der Dringlichkeit für eine Mängelbeseitigung.
  • Achten Sie darauf, dass Sie den Zugang Ihres Schreibens beim Vermieter beweisen können.

Was ist eine angemessene Frist für das Beseitigen von Mängeln?

Als Mieter und Betroffener müssen Sie immer abwägen, welche Zeitspanne für eine Mängelbeseitigung ausreichend ist.

Beachten Sie, dass dem Vermieter genügend Zeit zur Verfügung steht, damit er die Mängelbeseitigung organisiert, vor einer Reparatur oder anderer Maßnahmen für eine Mängelbeseitigung der Mangel vom Vermieter, Handwerkern oder anderen Fachleuten auch besichtigt werden kann.

  • Zwei bis drei Wochen gelten in aller Regel als ausreichende Fristsetzung für normale Reparaturen.
  • Bei dringenden Mängeln (z.B. Wasserversorgung funktioniert nicht) ist eine kürzere Frist angemessen, z.B. eine Woche.

Mängel im Haus, Mängel im Bereich der Sauberkeit oder Mängel bei der Gartenpflege

Schwieriger ist die Durchsetzung einer Mängelbeseitigung, wenn es um die Behebung eines Mangels, bzw. von Mängeln in den vorgenannten Bereichen geht.

Eine Fristsetzung von 3 Wochen für die Beseitigung solcher Mängel kann als ausreichend angesehen werden.

Es kann dann aber trotzdem sein, dass der Vermieter nicht reagiert, sich dann in Verzug befindet. Wie sinnvollerweise dann die Mängelbeseitigung durchgesetzt werden kann, dies sollte mit einem Anwalt beraten werden.

Auch die Beurteilung, ob und in welcher Höhe eine Mietminderung eventuell durchgesetzt werden kann, ist sehr schwierig - es kommt darauf an, ob es sich um einen erheblichen Mangel handelt, ob der "Wohnwert" in einem nicht hinnehmbaren Maß beeinträchtigt ist:
Mietwohnung hat erhebliche Mängel - Nutzung beeinträchtigt? 

Hinweis


Ob ein Mangel im Außenbereich (z.B. Gartenpflege nicht ordentlich) oder eine mangelnde Sauberkeit im Haus im Streitfall als erhebliche Minderung des Wohnwerts gesehen wird, dies ist sehr von den Umtänden abhängig.

  • Die erhebliche Einschränkung des Wohnwerts ist zu beweisen, am besten mit Zeugen und Fotos.
    Zeugen können andere Mieter sein, die nicht haltbare Zustände bestätigen.
  • Wie Gerichte solche Fälle beurteilen? Oft genug wird Mietern nur eine geringe Mietminderung (2 bis 5 Prozent) zugesprochen.
Hinweis


Es ist nicht zulässig, dass z.B. wegen einer schlechten Hausreinigung die Betriebskostenabrechnung dieser Position gekürzt wird:

Betriebskostenabrechnung wegen schlechter Hausreinigung kürzen 

  • Bei einer völligen Verwahrlosung des Treppenhauses wurden schon mal 20 Prozent Mietminderung von einem Gericht gewährt.

Angemessene Fristsetzung für die Beseitigung von Ungeziefer, Schädlingen in der Wohnung

  • Im Rahmen eines Schädlingsbefalls kommt es für eine angemessene Fristsetzung sehr auf den Einzelfall an. Wenn Sie sich unsicher sind, welche Frist in Ihrem Fall angemessen ist, so sollten Sie sich rechtlich beraten lassen.

Verzug - keine Reparatur eines Mangels in angemessener Frist, Vermieter repariert nicht

Reagiert der Vermieter auf Ihre (nachweisbare) Mängelanzeige nicht,  reagiert, wird bzw. wurde der Mangel nicht innerhalb der ausreichend bemessenen Frist beseitigt, dann befindet sich der Vermieter mit Ablauf der Frist in Verzug. 

Keine Fristsetzung bei sofort notwendigen Reparaturen für eine Mängelbeseitigung

Anders ist es, wenn es um sehr dringende Reparaturen geht, Notmaßnahmen, eine Notreparatur erforderlich ist.

Beispiel

Ein Wasserrohrbruch führt dazu, dass in Ihre Wohnung, ggf. auch in eine Wohnung eines Nachbarn intensiv Wasser eintritt. 

Man spricht dann auch von "Gefahr im Verzug": 
Mängel als Mieter bei Gefahr im Verzug beseitigen 

  • Auch in solchen Fällen müssen Sie unbedingt versuchen, den Vermieter oder die Hausverwaltung zu erreichen, möglichst in Gegenwart eines Zeugen
  • Wenn Vermieter und Hausverwalter nicht schnell erreichbar sind, sollten Sie jedenfalls die Polizei oder Feuerwehr rufen, damit Sofortmaßnahmen eingeleitet werden können, z.B. der Hauskeller geöffnet wird, die Wasserversorgung gesperrt wird. 

Mängelbeseitigung - können Mieter eine Reparatur sofort selbst beauftragen?

  • Ausnahmsweise kann in ganz dringenden Fällen ein sofortiges selbständiges Handeln des Mieters berechtigt sein, dass Sie also selbst den Auftrag zur Ausführung einer Notreparatur in Auftrag geben.
  • Hier haften Sie aber zunächst einmal selbst für die Kosten, und je nach Lage des Falles kann der Vermieter sich hinterher auch auf den Standpunkt stellen, er erstatte die Kosten nicht, denn so dringend sei die Beauftragung doch nicht gewesen, man hätte ihm die Gelegenheit geben müssen, die Reparatur selbst zu beauftragen. 
    Dies ist schon häufiger bei Heizungsausfällen vorgekommen: 
    Heizungsausfall ist meist kein Notfall - Kosten eines Notdienstes 
Hinweis


Nur unter besonderen Voraussetzungen können Sie als Mieter eine sogenannte Ersatzvornahme ausführen, also anstelle des Vermieters einen Auftrag erteilen und dann die Erstattung der Kosten verlangen: 
Ersatzvornahme - Mieter kann Mängel selbst beseitigen - Vorsicht! 


Redaktion


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