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Mieterhöhung mit Mietspiegel auf ortsübliche Miete

Der Vermieter kann eine gewünschte Mieterhöhung mit dem Mietspiegel begründen und Mieter auffordern, die Zustimmung zu einer Mieterhöhung zu geben, weil die bisherige Miete nicht mehr der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht, (§ 558 BGB).

Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete ist mit Mietspiegel begründet

Häufig wird die verlangte Mieterhöhung mit dem Mietspiegel begründet, der in der Gemeinde besteht. In einem Mietspiegel werden Mieten erfasst, die in der Gemeinde, Stadt vereinbart worden sind. Die Wohnungen werden sortiert nach Lage, Baualter, Größe und Ausstattung, sollen dadurch vergleichbar werden.

Merkmale im Mietspiegel - Lage, Baualter, Größe und Ausstattung der Wohnung

Ihre Wohnung muss mit denjenigen Wohnungen im Mietspiegel verglichen werden, die ähnlich alt sind (Baualter), die ähnlich groß sind und etwa die gleiche Ausstattung haben. Es kann auch einen Unterschied machen, wo innerhalb der Gemeinde die Wohnung liegt, dann muss mit Wohnungen in ähnlicher Wohnlage verglichen werden.

Viele Mietspiegel stellen die unterschiedlichen Arten von Wohnungen in einer Tabelle dar.

  • Sie müssen zunächst prüfen, welches Tabellenfeld für Ihre Wohnung passend ist, welches Feld den Angaben Ihrer Wohnung entspricht.

  • In manchen Mietspiegeln werden Abschläge bzw. Zuschläge ausgewiesen, wenn die Wohnung über ein Ausstattungsmerkmal nicht verfügt bzw. verfügt.

Tipp

Für Berlin gibt es von der Senatsverwaltung einen "Abfrageservice", mit dem eine Miethöheneinordnung für eine Mietwohnung vorgenommen werden kann. Das Ergebnis dieses Services ist nicht verbindlich, gibt aber einen Hinweis, der ggf. bei Differenzen fachlich zu überprüfen ist, z.B. bei einem Mieterverein oder Anwalt. 

Mietspiegel - Angabe eines Mittelwerts, Abweichung nach oben oder unten

Meist zeigt der Mietspiegel einen Mittelwert für jedes Feld an. Die richtige Miete muss aber nicht gerade der Mittelwert sein, es wird oft auch eine Spanne angezeigt, also z.B. ein unterer Wert und ein oberer Wert, oder ein Punktesystem, durch das Abschläge oder Zuschläge berechnet werden.

  • Dann muss festgestellt werden, wo innerhalb der Spanne Ihre Wohnung einzuordnen ist.

Manche Mietspiegel geben hier Anhaltspunkte, Orientierungshilfe. In anderen Gemeinden muss im Streitfall ein Richter einigermaßen frei entscheiden, wo innerhalb der Werte in dem Feld die "passende" Miete liegt.

Besteht ein einfacher oder qualifizierter Mietspiegel?

Ein einfacher Mietspiegel wird im Streitfall vom Gericht als Schätzgrundlage genommen, das Gericht hat also einen beträchtlichen Spielraum.

Ein qualifizierter Mietspiegel ist mit größerem Aufwand erstellt worden und einigermaßen aktuell, er muss vom Gericht als Maßstab genommen werden.

Hinweis

Wie groß der Spielraum bei der Bewertung anhand des Mietspiegels ist, hängt auch davon ab, wie der Mietspiegel für Ihre Gemeinde erstellt worden ist.

    Mieterhöhung - Vermieter muss Anforderungen beachten

    Bei einer Mieterhöhung muss der Vermieter auch formelle Anforderungen erfüllen. Und es sind weitere gesetzliche Grenzen zu beachten.

    • Eine falsch erstellte Mieterhöhung kann schon aus formellen Gründen unwirksam sein.

    • Zu beachten ist auch die Wartefrist (15 Monate nach letzter Erhöhung der Nettomiete)

    • und die Kappungsgrenze (maximal 20 % bzw. 15 % innerhalb von drei Jahren)

    Mängel der Wohnung - meist ohne Einfluss auf die Mieterhöhung

    Keine Rolle spielt es meist, wenn die Wohnung Mängel hat, sogar wenn eine Mietminderung berechtigt ist.

    • Ist z.B. eine Mietminderung von 15 % berechtigt, dann wird sie eben nach einer Mieterhöhung auf den höheren Betrag berechnet.

    Hinweis

    Nur ganz ausnahmsweise kann ein Mangel, der überhaupt nicht behoben werden kann, beim Vergleich mit dem Mietspiegel zu einer geringeren Mietbewertung führen.

    Vermieter kann auf Zustimmung klagen, wenn der Mieterhöhung nicht zugestimmt wird

    • Stimmen Sie der Mieterhöhung nicht zu, kann der Vermieter Sie verklagen.

    Nehmen Sie frühzeitig fachkundigen Rat in Anspruch. Wenn Sie nicht in einem Mieterverein sind, und auch sonst für Mietrecht nicht rechtsschutzversichert, muss geklärt werden, ob ein Streit um die Mieterhöhung riskiert werden kann.



    Redaktion


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