Abnutzung der Wohnung - Beseitigung durch den Vermieter?

In schon länger laufenden Mietverhältnissen kann durch vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung eine Abnutzung eintreten, die dazu führt, dass für Mieter die vertragsgemäße Nutzung der Wohnung nicht mehr möglich ist. Wann handelt es sich um Schäden durch Abnutzung und in welchen Fällen ist der Vermieter für die Beseitigung zuständig?

Abnutzung an Teilen der Wohnung als ein vom Vermieter zu beseitigender Mangel

Im Lauf der Zeit kommt es durch die normale Nutzung der Wohnung regelmäßig zu Abnutzungen, auch an mitvermieteter Einrichtung, z.B. an der Ausstattung des Badezimmers.

Hat die vertragsgemäße Nutzung der Wohnung dazu geführt, dass der Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt ist, dann müssen Vermieter grundsätzlich für die Beseitigung solcher Mängel sorgen, wenn eine erhebliche Nutzungsbeeinträchtigung besteht:
Mängel Mietwohnung - liegt eine Einschränkung der Nutzung vor?

Der Vermieter muss die Instandsetzung ausführen.
Instandhaltung, Instandsetzung der Mietwohnung - Pflicht Vermieter 

Der Vermieter ist immer von vorliegenden erheblichen Mängeln zu informieren und zur Beseitigung aufzufordern:
Mängel der Wohnung mitteilen - Mietminderung, Ansprüche des Mieters

Optische Beeinträchtigung, unschöne Stellen der Wohnung durch Abnutzung

Durch normale Benutzung der Wohnung können im Lauf der Mietzeit unschöne Stellen entstehen, die nicht unter die Schönheitsreparaturen fallen, z.B. an Fußböden, an Teppichböden, an Sanitärobjekten, an Fenstern.

• Solange durch solche Mängel keine Gebrauchsbeeinträchtigung für Mieter vorliegt, wird das meist nicht als ein durch den Vermieter zu beseitigender Mangel angesehen.

Schäden durch Abnutzung der Mietwohnung - die vertragsgemäße Nutzung der Wohnung

Was genau sind Mängel in der Wohnung durch Abnutzung und welche Mängel führen dann dazu, dass für Mietern keine vertragsgemäße Nutzung möglich ist?
Das kann z.B. durch Mängel an Fenstern, auch an einem Teppichboden, an der Sanitärausstattung des Bades vorkommen.

Abnutzung kann zu einer Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietwohnung führen

Die Abgrenzung, ob eine Gebrauchsbeeinträchtigung durch Abnutzung ein vom Vermieter zu behebender Mangel ist, ist oft schwierig.

Eine starke Abnutzung kann für Mieter zur Einschränkung der Nutzung der Wohnung führen, z.B.:

• Ein abgenutzter Bodenbelag als ein vom Vermieter zu behebender Mangel:
  Bodenbelag Mietwohnung  - Anspruch auf Erneuerung durch Vermieter 
• Durch fehlenden oder schadhaften Außenanstrich an Holzfenstern können diese, weil sie Regen ausgesetzt sind, aufquellen, sich verziehen und schlecht schließen.
• Abgenutzte Stufenkanten einer Treppe im Hausflur können eine Sturzgefahr, Unfallgefahr sein:
  Sturzgefahr, Unfallgefahr in Mietwohnung, auf dem Grundstück 

Abnutzung an mitvermieteter Einrichtung des Badezimmers der Wohnung

Wenn die Oberfläche im WC so rau ist, dass deshalb die Reinigung der Toilette erschwert ist, dann beeinträchtigt das den Gebrauch.

Das trifft auch zu, wenn eine rauhe Badewanne nicht mehr normal genutzt werden kann. In einem Fall konnten Mieter nachweisen, dass man beim Sitzen in der Wanne "das Gefühl habe auf Sand zu sitzen" - der Vermieter musste die Wanne erneuern.

In solchen Fällen kommt es daher immer wieder zur Fragestellung:
Ist die raue Oberfläche einer Badewanne nur hässlich, oder beeinträchtigt sie tatsächlich das Baden, die Benutzung?

• Vermieter argumentieren in diesen Fällen oft, dass eine unsachgemäße Behandlung der Sanitärobjekte, z.B. durch die Verwendung nicht geeigneter Reinigungsmittel, zu dem Schaden geführt hat, es sich nicht um eine normale Abnutzung handelt. 
• Für Schäden, die durch eine nachweisbare unsachgemäße Nutzung der Mietsache entstanden sind, können Vermieter Schadenersatz fordern. 
• Fordern Vermieter für Schäden an der Mietsache als Folge eines nicht vertragsgemäßen Gebrauchs Schadenersatz, dann ist der Grund des Schadenersatzanspruches vom Vermieter zu beweisen.
  Schaden in Wohnung durch Mieter - Vermieter will Schadenersatz 

Für die Wohnungsrückgabe wichtig - eine normale Abnutzung ist kein Schaden

Kommt es zur Rückgabe der Wohnung am Ende des Mietverhältnisses, dann kommt es oft zum Streit, ob es sich um Schäden wegen einer normalen Abnutzung handelt, oder ob es sich tatsächlich um einen dem Vermieter zu ersetzenden Schaden handelt.
Urteil: Kein Schadenersatz für normale Abnutzung 

Beispiele für normale Abnutzungen der Wohnung im Lauf der Mietzeit

Im Lauf der Jahre ergeben sich durch eine normale vertragsgemäße Nutzung der Wohnung  Abnutzungen, für die Mieter keinen Schadenersatz leisten müssen. Häufig entsteht Streit wegen Schäden am Bodenbelag und wegen Schäden in Küche und Bad.

Beispiele:

• Ausbleichung, Verfärbung des Bodens:

Bodenbelag Wohnung - Ausbleichung, Verfärbung ist kein Schaden 

• Druckstellen auf Bodenbelag:

Druckstellen auf Boden der Mietwohnung - normale Abnutzung 

• Ein normal abgelaufener Bodenbelag ist kein Schaden:

Bodenbelag Mietwohnung abgenutzt - Teppichboden, Laminat, PVC

• Kratzer im Bodenbelag - hier ist die Sachlage immer am Einzelfall zu beurteilen:

Kratzer auf Boden der Mietwohnung durch Möbel rücken - Schaden? 
Kratzer, Beschädigungen am Parkett - Schadenersatz vom Mieter? 

• Sind Fugenverfärbungen ein zu ersetzender Schaden?

Verfärbung von Fliesenfugen - Reparatur, Erneuerung durch Mieter? 

• Was ist, wenn der Vermieter die Erneuerung von Silikonfugen fordert?

Silikonfugen - muss der Mieter oder der Vermieter diese erneuern? 

Abnutzung und Ausführung von Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung

Sind in der Wohnung durch die vertragsgemäße Nutzung z.B. die Oberflächen der Wände und Decken unansehnlich geworden und soll dieser Zustand verbessert werden, dann spricht man von Schönheitsreparaturen oder Renovierung.

• Schönheitsreparaturen können durch den Mietvertrag auf die Mieter übertragen sein - dann ist vereinbart, dass der Mieter solche Renovierungen erledigt.
  Renovierung, Schönheitsreparaturen im Mietvertrag

• Oft sind solche Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen unwirksam:  

  Mieter im Vertrag wirksam zu Schönheitsreparaturen verpflichtet?
  Ist die Vereinbarung unwirksam, dann führt das dazu, dass Mieter keine Schönheitsreparaturen ausführen müssen. Die mietvertragliche Vereinbarung zu Schönheitsreparaturen sollte anwaltlich geprüft werden, denn ob eine Regelung wirksam oder unwirksam ist, ist in der Regel nuch fachlich zu beurteilen.

• Wurden trotz einer unwirksamen Klausel zu den Schönheitsreparaturen für die Wohnungsrückgabe von Mietern trotzdem renoviert, dann kann das dazu führen, dass die entstandenen Kosten vom Vermieter zu erstatten sind:
  Wohnungsrückgabe - Mieter macht ohne Verpflichtung Renovierung 

Mietminderung wegen Schäden durch Abnutzung der Wohnung

Eine Mietminderung kann berechtigt sein, wenn z.B. das Bad nicht mehr oder nur sehr eingeschränkt zu nutzen ist, es sich um einen erheblichen Mangel handelt. 
Bad, WC in der Wohnung nicht nutzbar - Höhe der Mietminderung

Beschädigte Silikonfugen zwischen einer Badewanne und den Wandfliesen oder an der Duschtasse, können zu einem großen Wasserschaden führen - in Kenntnis der Gefahr eines solchen Schadens nutzen Mieter dann z.B. nicht die Dusche, sollten dies auch nicht tun, denn das könnte Schadenersatzforderungen des Vermieters auslösen. Mieter müssen beschädigte Silikonfugen immer dem Vermieter als Mangel melden.

• Bevor die Geltendmachung einer Mietminderung wegen eines Schadens durch Abnutzung erfolgt, sollte eine rechtliche Beratung erfolgen.

Bagatellschäden durch Abnutzung - Kleinreparaturen hat oft der Mieter zu zahlen

Für kleine Schäden an Teilen, die viel vom Mieter und den im Haushalt lebenden Personen benutzt werden, ist im Mietvertrag oft vereinbart, dass Mieter sverpflichtet sind, die Kosten für die Beseitigung solcher Schäden zu tragen - Kleinreparaturen sollte immer der Vermieter ausführen:

Kleinreparaturklausel im Mietvertrag - was muss der Mieter zahlen?